テナント契約の注意点｜よくあるトラブル事例と対策
先に知りたい方はこちら
テナント契約は事業の成功を左右する重要な手続きですが、初期費用や契約条件など、事前に確認すべきポイントが多数存在します。
本記事では、これからテナント契約を結ぶ方へ向けて、契約時の注意点や、よくあるトラブル事例とその対策について分かりやすく解説します。
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目次
テナント契約時の5つの注意点
テナント契約を結ぶ際は、想定外の出費やトラブルを防ぐために以下の5つの点に注意しましょう。
- 契約形態と期間を確認する
- 初期費用で必要な金額を把握する
- 原状回復の特約を確認する
- 修理費用の負担や設備の状態について確認する
- 敷金・保証金の返還条件を確認する
以下、それぞれについて詳しく解説します。
1. 契約形態と期間を確認する
テナント契約には「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」の2種類があり、更新の有無が異なります。
普通建物賃貸借契約は、貸主に正当な理由がない限り契約の更新が可能です。一方、定期建物賃貸借契約は期間満了とともに契約が終了し、原則として更新はできません。引き続き借りたい場合は、新たに再契約を結ぶ必要があり、賃料が値上げされる可能性もあります。
また、一般的に契約期間は2年または3年のケースが多く、期間が異なると更新頻度や更新費用にも大きな影響を与えます。事業を長期的に継続できるかどうかに関わるため、どちらの契約形態かをよく確認しましょう。
2. 初期費用で必要な金額を把握する
テナント契約は住居用の賃貸契約と比べて高額な初期費用がかかるため、必要な金額を事前に把握しておくことが重要です。契約時に求められる費用にはさまざまな項目があり、想定以上のコストが発生することも少なくありません。
一般的に、以下のような費用が発生します。
| 費用項目 | 概要 | 相場 |
|---|---|---|
| 敷金（保証金） | 退去時の原状回復費や未払い賃料の担保として預ける金額 | 賃料の10〜12か月分 |
| 礼金 | 契約時に貸主へ支払う謝礼金 | 賃料の1〜3か月分（返還されない） |
| 前家賃 | 入居時に支払う最初の月の賃料 | 賃料の1～2か月分（数か月分前払いの場合も） |
| 共益費 | 建物の維持管理費（清掃・エレベーター・共有設備など） | 賃料の5〜10％ |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料 | 賃料の1か月分まで |
| 各種保険料 | 火災保険・家財保険などの加入費用 | 数万円～ |
これらがどの程度かかるのかを見積もり、余裕を持った資金計画を立てましょう。
3. 原状回復の特約を確認する
テナント契約には特約が設定されていることが多く、特に「原状回復」の範囲には注意が必要です。
契約書に条件が記載されている場合、退去時に想定以上の解体工事費用が発生する可能性があります。
たとえば、「スケルトン戻し」「スケルトン渡し」などと記載されているときは、内装を全て解体して骨組みだけの状態に戻さなければなりません。また、前のテナントから設備を譲り受ける「造作譲渡」の条件が含まれている場合でも、退去時には基本的に全て撤去して返却を求められるのが一般的です。
退去時にどこまで元の状態に戻す義務があるのか、事前に貸主と詳細をすり合わせておくことが重要です。
4. 修理費用の負担や設備の状態について確認する
前のテナントが使用していた設備を引き継ぐ「居抜き物件」の場合、設備の修理費用を誰が負担するのかを確認する必要があります。
前の借主が残していった設備は「残置物」として扱われることが多く、その場合、修理や交換にかかる費用は新しい借主の自己負担となります。一方で、設備が貸主によって設置されたものであれば、修理費用は貸主が負担するのが一般的です。
入居後すぐに設備が故障して思わぬ出費が発生するのを防ぐため、設備の状態と修繕の責任範囲を明確にしておきましょう。
5. 敷金・保証金の返還条件を確認する
退去時に敷金（保証金）がいくら返ってくるのかも、契約前に確認すべき重要なポイントです。
敷金は、原状回復費や未払い賃料を差し引いて返還されるのが一般的です。しかし、契約内容に「敷金償却（敷引き）」の特約が含まれていると、無条件で一定割合が差し引かれ、一部または全額が返還されないケースがあります。
退去時の資金繰りにも影響するため、敷金の取り扱いルールは細かく確認してください。さらに、原状回復の範囲や費用負担のルールなども事前に明確にしておけば、退去時のトラブルの防止につながります。
テナント契約の際に起こりやすいトラブル事例
テナント契約では、入居中や退去時にさまざまなトラブルが発生する可能性があります。ここでは、よくあるトラブル事例を3つ紹介します。
- 設備に関するトラブル
- 修繕に関するトラブル
- 保証金に関するトラブル
以下、それぞれのトラブルについて見ていきましょう。
設備に関するトラブル
入居後に備え付けのエアコンが故障し、修理費用の負担を巡って貸主と揉めるケースです。
エアコンが貸主の所有物（付帯設備）であれば貸主が修理費用を負担します。しかし、前の借主が残した「残置物」であった場合は、借主が自己負担で修理しなければなりません。
このような設備の取り扱いを事前に確認せずに契約を結ぶと、入居後に予想外の修繕費が発生し、思わぬ出費につながる可能性があります。そのため、契約前に全ての設備が「貸主の設備」か「残置物」かを確認し、契約書に明記してもらうことが大切です。
修繕に関するトラブル
建物の老朽化などで雨漏りが発生し、店内の什器や商品が損傷するトラブルです。
建物を修繕する義務は貸主にありますが、商品などの「損害補償」まで貸主が応じてくれるかは契約内容次第です。対応を断られるケースも少なくありません。
対策として、契約時に修繕に関する責任範囲を確認するとともに、万が一に備えてテナント用の火災保険や損害保険への加入をおすすめします。多くの場合、賃貸借契約には修繕に関する責任範囲が明記されているため、必要に応じて補償内容を交渉しておくことも大切です。
保証金に関するトラブル
退去時に「敷金がほとんど返ってこない」と発覚し、トラブルになるケースです。
これは、契約書に記載されていた「敷金償却（敷引き）」の特約を見落としていたことが主な原因です。
対策として、契約前の「重要事項説明」の際に、敷金がどのような条件で、いくら差し引かれるのかを不動産会社にしっかりと確認し、納得した上で契約を結びましょう。特に、仲介会社を通じて契約する場合は、十分な説明を受けてから手続きを進めるようにしてください。
テナント契約時にトラブルを回避するポイント
最後に、テナント契約時のトラブルを未然に防ぐための重要なポイントを解説します。
- 契約書や重要事項説明書は隅々まで確認する
- 内装工事は複数の業者で見積もりをとる
以下、それぞれについて詳しく解説します。
契約書や重要事項説明書は隅々まで確認する
トラブルの多くは「契約内容の確認不足」から生じます。疑問点や不利に感じる条件があればそのままにせず、署名する前に貸主や不動産会社に確認し、必要であれば交渉を行いましょう。
特に、原状回復の範囲や敷金の返還条件については契約書に明記されているため、しっかりと内容を理解しておく必要があります。
内装工事は複数の業者で見積もりをとる
テナント契約後には、店舗の内装工事が必要になることがほとんどです。施工費用は物件の状態や業態によって大きく変動するため、事前に複数の業者から見積もりをとり、比較検討することがコストを抑えるための重要なポイントです。
予算に合った適切な業者を選ぶことができれば、無駄な出費を減らすことにもつながります。
まとめ｜テナント契約の注意点とトラブル対策を把握してスムーズな店舗運営につなげよう
本記事では、テナント契約の注意点やよくあるトラブル事例について解説しました。
テナント契約で失敗しないためには、「契約形態と期間」「初期費用」「原状回復の特約」「修繕費用の負担」「敷金・保証金の返還条件」の5つのポイントを事前に確認することが重要です。契約書や重要事項説明書の内容を隅々までチェックし、想定外の出費やトラブルを未然に防ぎましょう。
また、これから新たに店舗をオープンさせる方や移転を検討している方は、内装工事のコストを適正に抑える工夫も必要です。
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