居抜き物件とスケルトン物件の違いは？メリット・デメリットを紹介
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居抜き物件とスケルトン物件の大きな違いは、「前のテナントの内装や設備が残っているかどうか」です。初期費用を抑えてスピーディに開業したい方には「居抜き物件」が、一から自由に理想のデザインを追求したい方には「スケルトン物件」が適しています。
ただし、居抜き物件が安くなるとは限らず、スケルトン物件が常に高額になるとも限らないため、ご自身の状況や事業計画に合わせて選ぶことが大切です。
この記事では、居抜き物件とスケルトン物件の違いや、それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説します。
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居抜き物件とスケルトン物件の違い
居抜き物件とスケルトン物件は、物件の引き渡し状態や内装工事の費用相場に大きな違いがあります。ここでは、それぞれの特徴と費用の違いについて解説します。
居抜き物件とは？設備や内装が残っている状態
居抜き物件とは、前の借主が使用していた設備や内装がそのまま残った状態で貸し出される物件のことです。
特に飲食店や美容室、オフィスなどでは、営業に必要な設備が既にそろっていることが多いため、新しくお店を始める人にとっては大きな助けになります。以前に営業していたお店の床・壁・天井・客席の内装が残っており、厨房機器なども使える状態であれば、一から内装工事を行う必要がありません。
スケルトン物件とは？コンクリート打ちっぱなしの状態
スケルトン物件は、内装や設備が全て撤去され、建物の骨組みと下地だけのコンクリート打ちっぱなしの状態で貸し出される物件です。
エアコンやトイレなどの設備も何もない状態であるため、店舗としての体裁を整えて開業するには、一から工事を行う必要があります。一方で、電気や水道の配線を適切に設計できるため、作業効率の良い動線を確保しやすいという特徴があります。
内装工事の費用相場はどう違う？
スケルトン物件と居抜き物件では、内装工事費用に大きな違いがあります。
一般的に、スケルトン物件は全てを一から作るため内装工事費用が高額になります。たとえば飲食店の新装工事の場合、坪単価の相場は30万～60万円程度が目安です。
一方、居抜き物件は既存の設備を活用できるため、軽微な改装費用で済むことが多く、飲食店の改装工事であれば坪単価15万～30万円程度に抑えやすい傾向があります。
ただし、居抜き物件でも不要な設備の撤去費用がかさむ場合があるため、単純に「居抜きだから安い」とは言い切れません。予算に応じて慎重に比較検討することが重要です。
居抜き物件を選ぶメリット・デメリット
費用を抑えやすい居抜き物件ですが、メリットだけでなく注意すべき点もあります。メリットとデメリットをまとめると、以下の通りです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 1. 初期費用を抑えられる 2. 開店までの時間を短縮できる 3. 以前の店舗のお客様を取り込める | 1. 前の店舗の悪いイメージを引き継ぐ恐れがある 2. 水回りなどの大幅な改装・変更が難しい |
ここでは、居抜き物件で開店するメリットとデメリットについて詳しく解説します。
メリット1｜初期費用を抑えられる
居抜き物件のメリットは、初期費用を抑えられる点です。
通常の物件では、内装が一切なく必要な設備も全て自分で用意しなければなりません。しかし、居抜き物件ならそのまま使える部分も多いです。必要に応じて一部の内装を変えたり、新しい設備を用意したりすることはあるものの、一から店舗を作るよりも大幅なコスト削減につながります。特に、通常なら高額になりやすい水回りの工事が不要なだけでも、初期費用に大きな差が出ます。
メリット2｜開店までの時間を短縮できる
開店までの時間を短縮できることも、居抜き物件の大きな魅力です。
スケルトン物件の場合、内装工事だけで数か月かかることもありますが、居抜き物件なら大がかりな工事をあまりしなくても済むため、1～2週間でオープンできるケースもあります。
店舗の工事期間中でも家賃の支払いが必要なため、工事が長引くほど家賃負担は増えます。短期間でお店を開店し、空家賃（からやちん）を節約できるのは居抜き物件ならではのメリットです。
メリット3｜以前の店舗のお客様を取り込める
居抜き物件は、過去にその店舗を利用していたお客様を引き継げる可能性があります。
全てのお客様が来てくれるわけではありませんが、以前に通っていたお店が別のお店に変わっていると、「試しに行ってみようか」と考える人は少なくありません。開店までの時間が短いため、以前のお店を利用していたお客様をスムーズに自分のお店に取り込める場合もあります。つまり、何もせずにお店の宣伝をしているような効果が期待できるのです。
デメリット1｜前の店舗の悪いイメージを引き継ぐ恐れ
お客様の目線に立ったとき、看板は違っても内装や設備が同じだと「以前と同じ店では？」と認識されてしまうことが少なくありません。
もし前のテナントが「サービスが悪い」「料理がまずい」といった悪い理由で撤退していた場合、そのマイナスイメージを引き継いでしまう恐れがあります。前の店舗の悪いイメージを払拭するためには、ある程度は内装や設備を新しく変更し、外装についても改装を行った方が良いでしょう。
デメリット2｜水回りなどの大幅な改装が難しい
居抜き物件は、思い通りのレイアウトに変更しようとすると、かえって費用が高額になるデメリットがあります。
たとえば、飲食店へ改装する際に水回りの位置を変えようとすると、防水加工や配管のやり直しが必要になり、大幅に費用が上昇します。これでは初期費用を抑えるという居抜き物件のメリットが活かせません。
また、オフィスの居抜き物件を飲食店に改装する場合のように、元が違う業態だと再利用できる設備が少なく、結局一から工事することになりかねません。居抜き物件を選ぶ際は、自分が開業したい店舗と似た業態の物件を探し、水回りなどの基本設備はそのまま活かす工夫が求められます。
スケルトン物件を選ぶメリット・デメリット
自由度が高いスケルトン物件ですが、費用や手間の面で気を付けるべき点があります。メリットとデメリットを、以下の表にまとめました。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 1. 一から内装やデザインを自由に決められる 2. ブランドのイメージに合わせやすい 3. 前の店舗のイメージを引き継がずに済む | 1. 内装工事の費用が高額になりやすい 2. 開店までに時間と手間がかかる |
ここでは、スケルトン物件で開店するメリットとデメリットを解説します。
メリット1｜内装やデザインを自由に決められる
スケルトン物件の魅力は、内装やデザインをゼロから自由に設計できる点です。
業態やコンセプトに合わせた理想の店舗づくりが可能なため、ブランディングを重視する事業者から強い支持を集めています。飲食店であれば調理スペースや客席のレイアウトを工夫して作業効率を高められますし、美容室やアパレルショップなどセンスが求められる業界では、競合店との差別化がしやすくなります。
メリット2｜ブランドのイメージに合わせやすい
チェーン展開を検討している場合や、ブランドイメージを統一したいと考えている企業にとって、スケルトン物件は理想的な選択肢の一つです。
内装を一から設計できるため、既存店舗と同じデザインやレイアウトを忠実に再現しやすく、統一感のあるブランド展開が可能になります。照明や壁材、什器の配置などを細部までこだわって設計できるため、ブランドの一貫性を強調し、顧客に安心感を与える効果も期待できます。
メリット3｜前の店舗のイメージを引き継がない
居抜き物件のように前のテナントのイメージや内装を引き継ぐことがないため、いわゆる「負のイメージ」がついてくる心配がありません。
前に入っていたテナントがどういう店舗であっても、気にする必要がないのはスケルトン物件の大きな強みです。むしろ「前に入っていたお店とかなり印象が違う」と、プラスの宣伝効果になるケースもあり、最初に興味を持ってもらったことがきっかけで大切なリピーターにつながる可能性もあります。
デメリット1｜内装費用が高額になりやすい
スケルトン物件の大きなデメリットは、内装工事にかかるコストが大きくなりやすい点です。
設備や備品が一切残されていないため、店舗としての体裁を整えるには多額の費用がかかります。開業資金の約半分が内装工事費用にかかるとも言われており、十分な資金の確保が必要です。
さらに、将来的に店舗から撤退する際には、賃貸契約書で「原状回復」が義務付けられていることが多く、元の何もない状態に戻すための解体費用もかかる点にはあらかじめ注意が必要です。
デメリット2｜開店までに時間と手間がかかる
スケルトン物件は、設計から工事完了までの施工期間が長くなるため、開業までに多くの時間と手間がかかります。
設備をそのまま利用できる居抜き物件と比べ、配管や電気工事などの基礎工事から始める必要があるため、オープンまでのスケジュールを長めに見積もっておかなければなりません。
そのため、スケルトン物件を選ぶ際は、工事費用やスケジュールを事前にしっかりと見積もり、ご自身の事業計画と照らし合わせながら慎重に判断することが重要です。
まとめ｜物件の違いを正しく理解して理想の店舗をつくろう
本記事では、居抜き物件とスケルトン物件の違いや、それぞれのメリット・デメリットについて解説しました。
初期費用を抑えてスピーディに開業したい場合は「居抜き物件」が、一から自由に理想のデザインを追求したい場合は「スケルトン物件」が適しています。どちらがお得になるかは、物件の状態やご自身の事業計画によって異なるため、予算やコンセプトに合わせて慎重に選ぶことが大切です。
また、内装工事費用をできるだけ抑えたいと考えているなら、複数業者から見積もりをとるのがおすすめです。相見積もりをとると、工事費の価格相場が分かるため、高額な請求をしてくる業者への依頼を避けられます。
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