店舗の原状回復や解体工事にかかる費用は?安くする方法も解説!

店舗の原状回復や解体工事にかかる費用は?安くする方法も解説!

店舗を閉店する時に気になるのは、「必ず原状回復しないといけないのか?原状回復や解体工事にかかる費用は?」ということではないでしょうか?

この記事を最後までお読みいただくことで、店舗の原状回復や解体工事にかかる費用や、原状回復工事の費用を安くする方法を知ることができます。

当サイトは、2010年から数多くの店舗の原状回復工事を行っており、類似サイト以上に多くの知識と実績がありますので、ぜひ参考にしてください。

結論から言えば、店舗を閉店する場合は基本的に原状回復が必要となり、契約状況によっては必要ない場合もあります。トラブルなく退店し、できるだけ費用を抑えるためにも、以下のポイントを抑えておきましょう。

店舗を閉店する際の原状回復とは?

店舗の原状回復とは、店舗を閉店して退去する際に、物件の内装や設備を契約書の内容に沿って戻すことです。

万が一店舗を閉店する場合は、必ず原状回復(現状復帰)しないといけないのでしょうか?原状回復には注意点も多いので、以下で順番に見ていきましょう。

新装で開業した場合

新装で開業した場合は、原状回復(現状復帰)が必要かどうかは、不動産屋や大家さんとの契約次第です。元々あった壁を壊しているなど、最初の状態と著しく違う場合は、原状回復を求められる可能性が高くなります。

「ここまでOK・ここからNG」という基準を、契約時に不動産屋や大家さんに確認した上で、書面でもしっかりと残してから、内装工事のプランを考えた方が良いでしょう。内装工事のプランが完成したら、必ず不動産屋や大家さんにも見てもらい、了承をもらってから工事を行いしましょう。

よくあるケースは、看板を取り付ける際に外壁に穴を開けてはいけないとか、建物の外部には何も貼ってはいけないというケースです。

例えば、空調のドレーン(排水)を出すために、勝手に壁に穴を開けると大変なことになりますので、必ず不動産屋や大家さんへの確認が必要です。不動産屋や大家さんと話すだけでなく、書面として残しておくのが理想的です。

新装で開業した場合は、通常は原状回復することが多いですが、最近は次に入るテナントに造作譲渡するケースも増えています。(造作譲渡:造作した内装や設備を次の入居者に買い取ってもらうこと)

居抜き物件で開業した場合

バーなどの業種は、手軽に開業できて入れ替わりが激しいため、原状回復ではなく居抜き物件になるケースも多いです。居抜き物件で借りた場合は原状回復できないため、造作譲渡をするか、そのまま置いていくかのどちらかになります。

次の入居者が内装や設備を残してほしいというケースも多く、居抜き物件として明け渡せば、造作譲渡によって費用が戻ってくる可能性もありますので、不動産屋と相談した方が良いでしょう。

退去する際に原状回復する契約になっていても、店舗専門の不動産屋だと物件を買い取ってくれる場合もあります。万が一廃業する場合も、一概に原状回復しなくてはいけないわけではないため、不動産屋に相談してみましょう。

住宅用賃貸と事業用賃貸の違いは?

賃貸物件を退去する際は、賃借人には物件を明け渡すと共に、借りた時の状態に戻す原状復帰を行なう義務があります。

これは住宅用の賃貸で誰もが経験することですが、事業用の賃貸では少なからず違いがありますので、トラブルが生じないように異なる点について解説していきます。

原状回復の工事費用の違い

まず、住宅用賃貸と事業用賃貸の原状回復を比較した場合に、工事費用において大きく異なります。

住宅の場合は原状回復するにあたり、国が定めた費用負担のルールに関するガイドラインに基づいて算出されます。

ガイドラインでは、通常の居住により発生する物、建物の構造により発生する物、次の入居者確保のために行う物など3点については賃貸人(貸主・大家さん)負担としており、賃借人(借主・入居者)に費用負担が求められることはありません。

その一方で、店舗や事務所等の場合は、一部を除きこのガイドラインは適用されませんので、自然損耗の有無とは関係なく、原状回復にかかる工事費用は全て賃借人(借主・入居者)の負担になります。

原状回復の工事内容の違い

続いて、住宅用賃貸と事業用賃貸を比較した場合に、工事の内容にも異なる点があります。

住宅の場合は、クロスの張り替えやハウスクリーニングなどを始めとして、簡易的なリフォーム工事がほとんどですが、店舗や事務所等では、内装解体工事やスケルトン工事などを行うため、工事の規模や内容も異なります。

内装解体工事とは、内装の解体や撤去作業となり、必ずしも全てを撤去する訳ではありませんが、入居前の状態に戻す作業が行われます。

そしてスケルトン工事は、建物の構造体以外の部分の内装を全て解体する工事となり、壁・天井・床・配管・配線などを含め、全てを撤去する作業が行なわれます。

明け渡し期間の違い

また、住宅用賃貸と事業用賃貸の原状回復を比較した場合に、明け渡し期間についても異なる点があります。

住宅の場合は、契約期間が終了するまでに引っ越して部屋を明け渡し、契約期間が終わった後に、物件オーナー(大家さん)が原状回復の工事を行います。

その一方で、事務所や店舗等の場合は、賃借人(借主・入居者)が原状回復の工事を行う必要があり、契約期間が終了するまでに、原状回復してから明け渡さなければなりません。

原状回復の工事期間を想定しておかないと、契約期間の終了日に間に合わないことになりますので、原状回復は余裕を持ってスケジュールを組むようにしましょう。

原状回復や解体工事にかかる費用

借りている店舗物件から退去する際は、スケルトンに戻すための原状回復や解体工事を行うのが一般的です。

店舗物件の退去時には原状回復の義務があるため、様々なケースで費用が発生します。厳しい状況で退店する場合でも、最後に重くのしかかる負担となるため、開業前からしっかりチェックしておきましょう。

原状回復工事に相場はない

建物の坪数や工事条件によっても変動するため、原状回復や解体工事の費用には平均的な相場が存在しません。

借りた時がスケルトン物件だったか、居抜き物件だったかによっても、原状回復や解体工事の費用が大きく変動します。居抜き物件であれば、契約内容次第ではありますが、基本的に原状回復費用はそれほどかかりません。

しかし、居抜き物件で開業した場合であっても、スケルトンの状態に戻すように指定される場合もあります。こうした場合は原状回復費用が高くなるため、必然的に退去時の負担金額も増えることになります。

概算の費用が知りたい場合

店舗の原状回復や解体工事の相場は、1m2や1坪あたりで算出されます。

あくまで平均的な相場ですが、一般的な店舗の原状回復費用は、30坪未満の小規模店舗で40,000~60,000円(1坪あたり)、30坪以上の大規模店舗で30,000~50,000円(1坪あたり)です。

【店舗の原状回復費用の相場】
・30坪未満の店舗:4~6万円(1坪あたり)
・30坪以上の店舗:3~5万円(1坪あたり)

誤解してはいけないのは、これはあくまでも目安であり、1坪あたりの相場です。原状回復費用は、工事内容や物件状態によって大きく変動するため、必ず複数の業者から見積もりを取りましょう。

原状回復工事を行う際は、実際に現地を見なければ、正確な見積もりは出せません。「1坪あたりいくらです」と見積もりを出しても、実際の物件状態や工事条件によって、最終の見積もり金額が変わるので意味がありません。

インターネットで探せば、無料で現地調査や見積もりを行ってくれる業者も多いので、面倒くさがらずにどんどん活用した方が良いでしょう。

店舗の原状回復工事費用の相場や、原状回復工事の注意点については、以下のページで詳しく解説していますので参考にしてください。

原状回復工事は義務である

「店舗の原状回復や解体工事は、絶対に行わなければいけないのか?」という質問を、インターネット上でよく見かけます。

実際には、事業用の店舗物件が賃貸借契約の場合は、原状回復の義務が課せられています。それに、借りた物を借りた時の状態で返したり、契約書に書かれている通りに工事を行うのは当然のことです。

圧倒的に理不尽な契約書であっても、事前に確認を怠った場合は契約者が悪いことになるので、契約書はしっかりと確認しておきましょう。

契約書の内容をしっかりと確認し、複数の業者に原状回復費用の見積もりを出してもらい、借主と貸主の間でトラブルが起きないような退去を心がけたいですね。

原状回復費用は貸主次第であり、地域や立地でも価格が変動しやすいです。契約書を確認するだけでなく、適正な見積もり金額を知るためにも、複数の業者に見積もりを取りましょう。

原状回復の費用を安くする方法

店舗を退去する際には原状回復工事を行う必要があり、退去時の大きな出費の1つとなりますが、費用をできるだけ安くするために押さえておきたいポイントがあります。

不動産屋の書類を確認する

まず、物件に入居する際には、不動産屋から様々な書類を受け取ることになりますが、その中に賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書があるかを確認しましょう。

例えば、東京都で一般住宅を借りた場合には、賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書についての説明が行われ、書面が交付されることがあります。

これは原状回復について細かくルールが定められたものですが、一般住宅では事業用の物件と比較すると、原状回復工事の項目が少なく費用も安く抑えられます。

基本的にこの書面は一般住宅向けのものですが、事業向けと一般向けの双方の物件を取り扱う不動産屋の場合は、事業用の物件でもこの書類が交付されることがあります。

また、事業用でも小規模な物件であれば、条例の適用を受けるケースもありますので、書面の内容を読み込んで不動産屋と交渉を行なえば、原状回復工事の費用を安くできる可能性があります。

指定工事業者を変更する

続いて、店舗を退去する際に、指定工事業者を変更することも、原状回復工事の費用を安くする方法として有効です。

物件を契約する際に取り交わす賃貸契約書には、様々な項目が記載されていますが、その中には撤去に際しては「指定する工事業者」に依頼する旨を規定されているケースがあります。

これは賃借人が自由に内装解体業者を指定して選択できず、不動産屋が業者を指定するための条文になり、相見積もりで料金が安い業者を選べない点で、大きなデメリットとなります。

しかし、こうした契約内容であっても必ずしも受け入れる必要はなく、まずは他の複数の内装解体業者に見積もりを依頼しましょう。

不動産屋によっては話し合いを拒否することもありますが、複数の見積もりを取れば不要な工事についても浮かび上がりますので、指定業者の工事内容から不要分を減らすことも可能です。

ただし、商業施設やデパート、ショッピングモールなどの場合は契約条件が厳しく、指定工事業者を変更することはほぼ不可能です。これらの場合は、指定工事業者と金額や工事内容を相談し、安くなるようにお願いするしかないでしょう。

【指定工事業者がある場合】
・一般の店舗:相見積もりを取って変更を交渉
・商業施設・デパート・モール:ほぼ変更不可能

次に入るテナントを探す

他の方法としては、店舗を退去する際に、次に入るテナントを自力で見つけることも、原状回復工事の費用を安くする方法として有効です。

もちろん物件オーナー(大家さん)の許可を得ることは必要ですが、次のテナントが内装や設備をそのまま引き継いでくれるのであれば、原状回復工事の規模を縮小させたり、原状回復工事を行わなくても済むケースもあります。

これはやや難易度が高い方法ですが、最も原状回復工事の費用を安くできる方法ですから、可能であれば検討してみてください。

最近は、居抜きで店舗を買い取ってくれるサービスもあるようなので、「居抜き 店舗 売却」や「居抜き 店舗 買取」などで検索してみるのも良いでしょう。

まとめ

ここまで、店舗の原状回復や解体工事にかかる費用や、原状回復工事の費用を安くする方法について解説してきました。

こちらの記事で、原状回復工事にかかる費用の目安を知り、注意すべきポイントも知ることができたと思います。こちらの情報を参考にして、トラブルなく閉店されることを願っています。

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