店舗の解体工事では原状回復（現状回復）すべき？金額を抑える方法とは？
「店舗解体では、必ず原状回復をしないといけないのかな？」
「原状回復や解体工事にかかる費用は？」
閉業にあたって、どこまで店舗解体をすればいいのか悩みますよね。店舗を閉店する際には、できるだけお金をかけたくないでしょう。
本記事では、店舗の解体工事の内容や、解体工事にかかる費用などを解説します。トラブルなく退店し、できるだけ費用を抑えるために、本記事の内容を抑えておきましょう。
当サイトは、2010年から数多くの店舗の原状回復工事を行っており、類似サイト以上に多くの知識と実績がありますので、ぜひ参考にしてください。
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目次
店舗解体工事の3種類を紹介
店舗の閉店時に行う解体工事には、以下の3種類があります。
- 原状回復（現状回復）
- 内装解体
- スケルトン解体
それぞれの工事内容を詳しくみていきましょう。
原状回復（現状回復）
原状回復は、契約した時点の状態に戻す工事内容です。一般に契約書では、店舗解体の際には、原状回復をするよう規定されています。
賃貸契約後に設置したものは、基本的にすべて撤去する必要があります。たとえば、元々厨房機器が店内に残っていた場合には、撤去する必要はありません。
内装解体
内装解体は、壁や天井などの主要部分を除いた、内装部分のみを解体する工事です。
解体する範囲は、管理会社や所有者に確認しておきましょう。次に物件を使用する人が決まっている場合には、使用する設備を残しておいてもよい可能性があります。
スケルトン解体
スケルトン解体は、柱・梁・床などの建物の骨組みだけを残して、他はすべて解体する工事です。
内装解体では残される壁や配管も、スケルトン解体ではすべて解体されます。解体する範囲が大きいため、工事費用は高額になりやすいといえます。
店舗を閉店する際の原状回復とは？
店舗の原状回復とは、退去する際に、物件の内装や設備を契約書の内容に沿って戻す工事内容です。
以下の2つの場合において、原状回復が必要かどうか解説します。
- 新装で開業した場合
- 居抜き物件で開業した場合
原状回復の注意点を含めて、ここから説明します。
新装で開業した場合
新装で開業した場合は、不動産屋や大家さんとの契約内容に沿って原状回復を行いましょう。
元々あった壁を壊しているなど、最初の状態と著しく違う場合は、原状回復を求められる可能性が高くなります。新装で開業した場合、原状回復することが多いのですが、次に入るテナントに造作譲渡するケースもあります。
※造作譲渡：造作した内装や設備を次の入居者に買い取ってもらうこと
居抜き物件で開業した場合
入店時に居抜き物件で借りた場合は原状回復ができないため、造作譲渡をするか、そのまま置いていくかのどちらかになります。
次の入居者が内装や設備を残してほしいというケースも多く、居抜き物件として明け渡せば、造作譲渡によって費用が戻ってくる可能性もあります。事前に不動産屋と、次の入居者の要望に関して、相談しておきましょう。
また、入居時の契約では原状回復することになっていても、店舗専門の不動産屋だと物件を買い取ってくれる場合もあります。原状回復が必要ないケースもあるため、物件買い取りの可否など不動産屋に細かく確認しましょう。
住宅用賃貸と事業用賃貸の違いは？
住宅用でも事業用でも、賃貸物件を退去する際は、借りた時の状態に戻す原状復帰を行う義務があります。
- 原状回復の工事費用の違い
- 原状回復の工事内容の違い
- 明け渡し期間の違い
上記3つの内容から、住宅用賃貸と事業用賃貸の違いをみていきましょう。
原状回復の工事費用の違い
住宅用賃貸と事業用賃貸の原状回復では、、工事費用が大きく異なります。住宅の原状回復の工事費用は、国が定めたガイドラインに基づいて算出されます。
ガイドラインでは「通常の居住により発生する物」「建物の構造により発生する物」「次の入居者確保のために行う物」は賃貸人（貸主・大家さん）負担とされています。賃借人（借主・入居者）には、これらの費用負担が求められることはありません。
一方、店舗や事務所等は、一部を除きガイドラインは適用されないため、原状回復にかかる工事費用は全て賃借人（借主・入居者）の負担になります。
原状回復の工事内容の違い
住宅用賃貸と事業用賃貸では、工事の内容にも異なる点があります。
住宅の場合は、クロスの張り替えやハウスクリーニングなどを始めとして、簡易的なリフォーム工事がほとんどです。一方、店舗や事務所等では、内装解体工事やスケルトン工事などを行います。
内装解体工事やスケルトン工事は、大規模な工事となるため、高額になりやすいでしょう。
明け渡し期間の違い
住宅用賃貸と事業用賃貸の原状回復では、明け渡し期間が異なります。
住宅の場合は、契約期間が終了するまでに引っ越して部屋を明け渡し、契約期間が終わった後に、物件オーナーが原状回復の工事を行います。
事務所や店舗等の場合は、賃借人（借主・入居者）が原状回復の工事を行う必要があり、契約期間が終了するまでに、原状回復してから明け渡さなければなりません。
原状回復の工事期間を想定しておかないと、契約期間の終了日に間に合わない場合があります。余裕を持ってスケジュールを組むようにしましょう。
原状回復や解体工事にかかる費用
借りている店舗から退去する際は、原状回復を行うのが一般的です。
解体工事の費用は、厳しい状況で退店する場合でも、必ず負担しなければなりません。ここから、解体工事の費用に関して説明します。
原状回復工事に相場はない
建物の坪数や工事条件によって変動するため、原状回復工事の費用相場は算出できません。
入店時の状態がスケルトン物件だったか、居抜き物件だったかによっても、解体工事の費用が大きく変動します。ただし、居抜き物件であれば、基本的に原状回復費用はそれほどかかりません。
また、居抜き物件で開業した場合でも、スケルトンの状態に戻すように指定される場合があります。この場合、原状回復費用が高額になるため注意しましょう。
工事費用の目安
店舗の原状回復や解体工事の相場は、1㎡や1坪あたりで算出されます。一般的な店舗の原状回復費用の相場は、以下の通りです。
【店舗の原状回復費用の相場】
- 30坪未満の店舗：4～6万円（1坪あたり）
- 30坪以上の店舗：3～5万円（1坪あたり）
上記はあくまで目安の金額であるため、必ず業者から見積もりを取りましょう。原状回復工事は、実際に現地を見なければ、正確な見積もりは出せません。
インターネットで探せば、無料で現地調査や見積もりを行ってくれる業者も多いため、活用しましょう。店舗の原状回復工事費用の相場や、原状回復工事の注意点は、以下のページで詳しく解説しているため参考にしてください。
原状回復工事は義務である
店舗物件が賃貸借契約の場合、基本的に契約書で原状回復の義務が課せられています。契約書の内容をしっかりと確認し、借主と貸主の間でトラブルが起きないような退去を心がけましょう。
原状回復費用は、地域や立地によって価格が変動します。適正な見積もり金額を知るため、複数の業者に見積もりを取りましょう。
解体工事の費用を安くする方法
以下の5点をおさえると、解体工事の費用を安くできます。
- 不動産屋の書類を確認する
- 指定工事業者を変更する
- 次に入るテナントを探す
- 不用品は自分で処分する
- 相見積もりをとる
それぞれ詳しくみていきましょう。
不動産屋の書類を確認する
入居時に、不動産屋から受け取った書類のなかに賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書があるかを確認しましょう。たとえば、東京都で一般住宅を借りた場合には、賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書についての説明が行われ、書面が交付されることがあります。
これは原状回復について細かくルールが定められたものです。
基本的にこの書面は一般住宅向けのものですが、事業向けと一般向けの双方の物件を取り扱う不動産屋の場合は、事業用の物件でも交付されることがあります。
また、書面の内容を読み込んで不動産屋と交渉を行なえば、原状回復工事の費用を安くできる可能性があります。
指定工事業者を変更する
指定工事業者の変更も、原状回復工事の費用を安くする方法として有効です。
物件を契約する際に取り交わす賃貸契約書には、「指定する工事業者」に依頼する旨を規定されているケースがあります。
不動産屋が業者を指定するための条文になり、料金が安い業者を選べないため、大きなデメリットとなります。しかし、こうした契約内容を必ずしも受け入れる必要はありません。
不動産屋によっては業者の変更を拒否することもありますが、業者の提案をしてみる価値はあります。また、他社の見積もりから不要な工事が浮かび上がることがあるため、指定業者の工事内容から不要分を減らすことも可能です。
ただし、商業施設やデパート、ショッピングモール内の店舗は、契約条件が厳しく、指定工事業者を変更することはほぼ不可能です。この場合、指定工事業者と金額や工事内容を相談し、安くなるように交渉するしかないでしょう。
【指定工事業者がある場合】
- 一般の店舗：相見積もりを取って変更を交渉
- 商業施設・デパート・モール：ほぼ変更不可能
次に入るテナントを探す
次に入るテナントを自力で見つけると、原状回復工事の費用を安くできます。物件オーナーの許可を得たうえで探しましょう。
次のテナントが内装や設備を引き継いでくれるのであれば、原状回復工事の規模が縮小できるケースもあります。原状回復工事費用の大幅な削減ができます。可能であれば検討してみてください。
また、最近は居抜きで店舗を買い取ってくれるサービスもあるため、「居抜き 店舗 売却」や「居抜き 店舗 買取」などで検索して買い手を探すのもよいでしょう。
不用品は自分で処分する
備品などの不用品が残っていると、解体工事の際に処分する費用が加算されます。事前に自分で処分しておいた方が安く済みます。
状態のよいものは、リサイクルショップで買取を依頼するとよいでしょう。
相見積もりをとる
相見積もりをとると、必要な解体工事の相場がわかります。相見積もりとは、同じ条件で複数の業者に見積もりを依頼することです。
金額を比較すると、極端に高額な費用が求められる業者を避けられます。自分で相見積もりをとるなら、業者を探したり、業者ごとに何度も条件を伝えたりと労力がかかるでしょう。
「店舗内装工事見積り比較.com」では、一度条件を入力するだけで、複数の業者に見積もりの依頼をかけられます。以下のリンクから、相見積もりの依頼が可能です。ぜひご利用ください。
店舗解体で追加費用が発生するケース5選
以下の5つのケースでは、店舗解体で追加費用が発生する可能性があります。
- 重機が入りにくい立地にある
- 内装にアスベストが使用されている
- 配管が複雑な構造になっている
- 2階以上でエレベーターがない
- 多くの不用品が残っている
それぞれ詳しくみていきましょう。
重機が入りにくい立地にある
解体工事に必要な重機が入りにくい場合には作業がしにくいため、費用が高くなります。重機が入らない立地の場合、手作業で解体工事を行わなければなりません。
作業効率が圧倒的に下がるため、費用が高額になる可能性があります。
内装にアスベストが使用されている
健康被害に影響があるとされるアスベストが使用されている場合には、追加で特殊な除去作業が必要です。
現在では、アスベストは使用が禁止されているため、新しい建物には使われていません。2006年に完全に規制されており、それ以前に着工された建物には、アスベストが使われている可能性が高いでしょう。
アスベストが見つかると、100万円以上の追加費用が発生する場合があります。
配管が複雑な構造になっている
配管が複雑だと、解体工事に時間がかかるため、費用が高くなる可能性があります。通常の工事に比べて、多くの工程が必要となった場合には、追加費用が発生するケースがあるのです。
業者と密に連絡をとって、追加費用が発生する可能性がないか確認しましょう。
2階以上でエレベーターがない
2階以上でエレベーターがないと行き来が大変であることから、費用が高くなる可能性があります。解体工事では、機材を持ち込んだり廃材を持ち出したりして、何度も建物の中と外を行き来しなければなりません。
階段で上り下りしていては、作業時間がかかり、人件費が必要となる場合があるでしょう。
多くの不用品が残っている
不用品が残っていると、処分費用が余計にかかります。解体業者に処分してもらうより、事前に自分で処分しておいた方が費用を抑えられます。
不要になった備品は、少しずつ処分しておくとよいでしょう。
まとめ｜店舗の解体工事の費用を事前に確認しておこう
物件から退去する際には、基本的に原状回復工事が必要です。退去時に必要な解体工事の内容は、契約書に記載されているため、確認しておきましょう。
解体工事の種類や内容によって、費用が異なります。立地や条件によっては、追加で費用が発生する恐れがあるため、注意しましょう。解体工事の際には、相見積もりをとって、適正価格で依頼できる業者を選びましょう。
複数業者から見積もりをとるなら「店舗内装工事見積り比較.com」が便利です。工事の内容を入力するだけで、複数業者からの見積もりを取得できます。
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