店舗物件の探し方10選！失敗しないための基本と良い物件の見分け方
店舗の物件探しをする時に気になるのは、「どうやって自分に合った物件を探せばいいのか？どんな物件が適しているのか？」ということではないでしょうか？
この記事を最後までお読みいただくことで、店舗の物件探しで失敗しないためのポイントを学べます。
当サイトは、2010年から数多くの店舗を工事しており、類似サイト以上に多くの知識と実績がありますので、ぜひ参考にしてください。
結論から言えば、開業する業種や候補となる物件の状態によって、物件探しで注意するポイントは全く変わってきます。
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目次
店舗物件の探し方で失敗しないための6つのポイント
店舗物件を探す際には、事前の準備や判断基準が重要です。立地やコストだけでなく、ターゲット層や市場のニーズをしっかり分析し、後悔のない物件選びを行いましょう。
店舗物件を探すコツは、画像にもある通りさまざま存在します。その中でも、厳選して知っておくべきポイントを6つ紹介するので、ぜひ参考にしてください。
開業したい場所を明確にする マーケティング調査を行う 自分の中の最低限を決める 元付け業者と客付け業者を知る 不動産屋の担当者も吟味する 物件をチェックする方法を知る
それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。
開業したい場所を明確にする
店舗を開業する際に、物件については深く考えず、「知人から良い物件があると紹介されたから」「周囲の雰囲気が好きだから」という理由で物件を選ぶケースも意外と多いものです。
しかし、本当にそれで成功するのでしょうか？その物件は本当に良い選択なのでしょうか？？
確かに物件を紹介した方から見れば、良い物件なのかもしれません。しかし、開業希望者にとっては、必ずしも理想的な物件とは限らないことも少なくありません。
たとえ紹介してくれた相手が、その土地に詳しいプロの方であったとしても、店舗を営業して上手くいくかは別の話です。時間と手間をかけて自分で探した物件こそ、不満が少なく、後悔のない物件となるでしょう。
マーケティング調査を行う
マーケティング調査には、周辺の競合店の調査や集客数の予測などが含まれます。
人通りも多く、狙っているターゲット層も多いが、周囲を見ると大手の競合店が多いようなケースは非常に危険です。激戦区だからこそ自分のお店で頑張りたいという方も多いですが、できるだけ大手と勝負するのは避けましょう。
自ら潰し合いに参加してしまうと、周囲の人々は最初こそ物珍しさで来店してくださるかもしれませんが、やはり大手の安心感は強力な競争相手となります。
競合店を事前にリサーチし、勝算があるかを見極めることは、店舗選びの重要なポイントです。
特に飲食店は人気が高いので、開業を目指す人は多くいます。だからこそ失敗する方も多いため、リサーチや勉強でライバルと差をつけて、少しでも成功の可能性を高めましょう。
自分の中の最低限を決める
スケルトン物件を探す場合でも、居抜き物件を探す場合でも、自分の中のボーダーラインは決めておきましょう。
ボーダーラインを決めることで、自分の理想とするイメージが明確になります。だいたいこういう立地で、坪数もこれくらいあれば良い、駅からも近いとうれしいなど、アバウトな基準はやめましょう。
たとえば、希望する立地を○○エリア内とし、駅から徒歩5分以内、坪数は15坪前後、スケルトン物件というように細かく条件を決めておくと、物件選びがスムーズになります。自分の中で基準を決めておけば、条件に近い物件が見つかった際に、スムーズに判断できるようになります。
もちろん、完璧に希望と一致する物件を追い求めていては、なかなか開業することができません。どの条件を優先し、どこまで柔軟に対応できるのかも整理しながら、理想の物件を探していきましょう。
元付け業者と客付け業者を知る
不動産取引の依頼をお客様から直接受けている仲介業者が元付け業者で、不動産売買に応じるお客様を見つけてくる仲介業者が客付け業者です。簡単にまとめると以下の通りです。
大家さん → 元付け不動産 → 借主
大家さん → 元付け不動産 → 客付け不動産 → 借主
客付け業者は、広範囲の物件情報を豊富に持っています。都市部の不動産会社の多くは、客付け業者として活動しています。
元付け業者は、大家さんと密接な関係があり、不動産の多くを自社物件として管理しています。地域密着型なので物件にも詳しく、入居後も責任を持って対応してくれるというメリットがあります。
不動産屋の担当者も吟味する
物件を探す際は、不動産会社の担当者選びも重要なポイントです。
どんなに条件の良い物件を見つけても、担当者の対応が悪ければ、契約がスムーズに進まなかったり、適切なアドバイスを受けられなかったりする可能性があります。
たとえば、担当者の価値観が合わなかったり、対応が雑だったりすると、必要な情報を十分に得られず、後々トラブルにつながることもあるでしょう。
一方で、信頼できる担当者に出会えれば、物件選びのアドバイスや契約のサポートをしっかり受けられ、安心して進めることができます。
店舗の開業は人生の大きな決断なので、物件だけでなく、誰と進めるかも慎重に選び、信頼できる担当者を見極めることを忘れないようにしましょう。
物件をチェックする方法を知る
物件探しで失敗しないためのチェック方法は、業種や業態にその物件がマッチしているかを確認することです。
たとえば、飲食店であれば、厨房機器や看板をどこに設置できるのか、どこまで工事で手を加えて良いのかなど、不動産屋に確認しておく必要があります。
店舗の物件を選ぶ時には、一般的に立地条件にばかり目が行きがちですが、大家さん（物件オーナー）に工事などの許容範囲を確認して、了承を得てから契約することが大切です。
書面にある賃貸条件だけを見るのではなく、あらかじめ内装業者と共に現地に訪れて、細かい部分まで確認しておくと良いでしょう。
良い店舗物件の4つの探し方
店舗物件を探す方法はいくつか存在します。1つの手段にこだわらず、複数の方法を組み合わせることで、希望に合った物件を見つけやすくなるでしょう。
具体的な方法は以下の通りです。
出店したいエリアのテナントに強い不動産会社を回る 実際に店舗物件に行ってみる インターネット情報も活用する 自治体や商工会議所に問い合わせる
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
出店したいエリアのテナントに強い不動産会社を回る
店舗物件を探す際は、出店を希望するエリアに強い不動産会社を活用するのが効果的です。
一般的な住宅向け不動産会社よりも、テナント専門の業者の方が、希望に合った物件を提案してくれる可能性が高くなります。
また、未公開物件を扱っているケースもあるため、直接訪問して相談すると良いでしょう。
さらに、担当者に自分の希望条件をしっかり伝えておくことで、新しい物件情報が出た際に優先的に紹介してもらえる可能性もあります。
未公開の物件を検討する
不動産会社を利用する際は、公開されている物件だけでなく、未公開の物件を検討することもポイントです。
一般的に不動産会社は、空き店舗の情報を公開し、テナントを募集しますが、営業中のテナントがある場合、空き店舗として一般公開されず、未公開物件として扱われます。
営業中のテナントに配慮して未公開とする場合や、不動産会社が次のテナントを直接募集するために未公開としているケースもあります。
不動産会社に相談する中で、条件が合えば未公開物件の情報を得られることもあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
実際に店舗物件に行ってみる
店舗を開業する場合は、不動産屋を訪れて物件情報を収集すると思いますが、絶対に物件の現地にも足を運んでください。
提示された物件情報だけで判断するのは非常にリスクが高く、実際に店舗物件を訪れてみるとイメージと違うというのも珍しい話ではないのです。
都会でも地方でも同じですが、いくつも階層がある店舗ではないから物件を見なくても大丈夫というような考えも捨てましょう。
安価な賃料で借りた2階以上の店舗でも、1階の路面店と同等以上の利益を上げているケースも少なくありません。こうしたお店の経営者は、必ず現地に足を運んでいるということを覚えておいてください。
インターネット情報も活用する
地域の不動産会社の最大の利点は、そのエリアに詳しく、オーナーともコネクションがあることです。こうした強みがあるからこそ、街の不動産屋を訪れる方も多いのですが、選択肢は大いにこしたことはありません。
インターネットを利用すれば、複数の物件情報をまとめて閲覧することができ、物件の下見の回数も減ります。会員登録制のサイトも利便性が良く、新規に登録された物件の情報をいち早く知ることができます。
開業したい地域が遠くて、なかなか現地へ足を運べないから下見の回数を減らしたいと考える方は、インターネットを積極的に活用すると良いでしょう。
自治体や商工会議所に問い合わせる
多くの自治体では、地域活性化の一環として空き店舗対策を進めており、「空き店舗バンク」などの制度を設けていることがあります。
これは、自治体が地域の空き店舗情報を集約し、出店希望者に紹介する仕組みです。
場合によっては、家賃補助や改装費の助成金といった支援制度が用意されていることもあり、初期費用を抑えながら出店を進められる可能性があります。
また、商工会議所や商店街振興組合なども、地域の商業活性化を目的に空き店舗情報を保有していることが多く、相談することで物件情報だけでなく、地域の商業環境や消費者ニーズに関する貴重なデータを得られるかもしれません。
特に地方都市や商店街への出店を検討している場合は、自治体の商工振興課や経済課、まちづくり課などに問い合わせてみると、有益な情報が得られる可能性が高まります。
良い店舗物件の見分け方
店舗物件を選ぶ際には、立地や賃料だけでなく、物件の状態や内装工事のしやすさも重要なポイントです。
特に、開業後のコストを抑え、スムーズに事業をスタートさせるためには、内装業者の視点で物件をチェックすることが不可欠です。
ここでは、内装業者から見た本当に良い物件の条件について解説します。
内装業者から見た本当に良い物件とは
内装業者が考える良い物件と、一般の方が考える良い物件とは違います。内装業者から見た良い物件とは、設備が整っていて、設備工事が少なくて済む物件です。
設備が整っている物件ほど、電気・ガス・水道・空調・排気などの設備工事も少なくて済むため、全体の内装工事の費用も安くなります。設備工事にかかる費用が少なくなれば、その分を内装のデザイン費用に回すこともできます。
店舗物件の賃貸契約をする前に押さえておきたい4つのポイント
店舗物件を契約する前に、必ずチェックしておくべきインフラに関する以下4つのポイントがあります。
これらを事前に確認しておかないと、契約後に多額の追加工事費用が発生したり、営業に支障をきたしたりする恐れがあります。
電気 ガス 水道 ダクト（給排気）
それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。
電気
電気容量が足りなければ、東京電力などに配線の引き換え工事を頼みます。今は地下配線が多く、地下配線だと工事に1か月半くらいかかるため、お金も時間もかかります。
また、マンションの1・2階に飲食店が入る場合などは、マンション全体の電気容量の上限が決まっているため、大きな電力を使う業種は入れないこともあります。管理組合の承認を取る必要がある場合もあり、マンションのテナントは準備に時間がかかります。
焼肉屋や鉄板焼き店などの熱が多く出る業態は、エアコンの台数が多く必要になります。動力を使う電気の容量が足りず、物件契約後に出店できないと分かるケースもあるため注意が必要です。
ガス
ガス管が家庭用の細い規格で、店舗営業に十分な供給ができない場合、道路を掘り返してガス管を入れ直す工事をすることになります。
申請から工事完了までに約1か月かかるため、費用と時間の両方が必要になります。特にガスを多く使用する飲食店は、ガス容量に注意しておく必要があります。
水道
マンションに入るテナントの場合は、水道管の引き込みの太さが決まっているので、出店できない業種が出てきます。
飲食店用の物件であれば、水道に関して問題が出ることは少ないですが、「オフィス仕様の物件だが、飲食店も可」として、募集している物件の場合には注意が必要です。
ダクト（給排気）
ダクト（給排気）は、壁面に穴を開けられるか、ダクトを屋上まで上げる必要があるか、消臭装置を付ける必要があるなど、事前に検討が必要です。
窓があれば、窓の部分を潰してダクトを出すこともできますが、その場合、消防法により排煙設備が必要になる物件もあります。「店舗に対しての開口面積がどれくらいあるか」という数値を満たさなければなりません。
適切な排煙が確保できない場合、店全体を不燃仕様にして、認定の通っているものだけで作らなければならなくなりますので、内装工事の費用が大幅に上がります。
内装工事費用を安くする方法
店舗物件の契約が完了したら、次に取り組むべきなのが内装工事です。そこで今回は、内装工事費用を節約するための4つの具体的な方法をご紹介します。
相見積もりを取得する 居抜き物件に的を絞る 自分でできる箇所はDIYする 坪単価の違いをチェックする
それぞれの方法について詳しく解説していきます。
相見積もりを取得する
内装工事の費用を抑えるには、複数の業者から見積もりを取ることが欠かせません。
同じ工事内容でも業者によって料金が大きく異なるため、最低でも3社以上の見積もりを比較し、適正価格を見極めることが大切です。
特に、工事の内容、追加費用の有無、納期などを細かくチェックし、コストとサービスのバランスが取れた業者を選ぶのがポイントです。
また、相見積もりを取ることで業者間の競争意識が高まり、値引き交渉の材料としても活用できます。無駄なコストを削減しながら、納得のいく条件で工事を進めましょう。
居抜き物件に的を絞る
まず、店舗の開業にあたり、内装や設備についてあまりこだわりが無く、ある程度は柔軟に考えられる場合は、居抜き物件に的を絞って探すことが工事費用を安く抑えるポイントです。
居抜き物件とは、以前に入っていたテナントが退去する際に、内装や設備をそのまま残しているお店のことで、そのままでもすぐに開業できる状態ですので、必要が無ければ工事を一切行わずに営業することもできます。
お店により何が残されているかは物件によりますが、厨房機器やエアコンから、椅子やテーブルなども残っている場合であれば、故障した箇所を修理し、看板を変えるだけでもオープンできます。
特に資金がかかる部分のため、それらの設備が残っていれば費用を大幅に節約できます。
自分でできる箇所はDIYする
また、居抜き物件とはいかないまでも、スケルトンのように全ての工事が必要ではなく、エアコンやトイレなどの一部が残っている場合、その分工事費用を抑えられます。
居抜き物件とは違い、一部の内装が残った店舗の場合は必要な工事も様々ありますが、ご自身でできる箇所はDIYして補修するのも良いでしょう。
たとえば、クロスの貼り方ひとつにしても、DIYのやり方について解説している動画サイトはたくさんあります。ポイントさえ押さえれば、未経験者でも対応できる作業が多いです。
その一方で、どうしても職人の技術が必要になる補修もありますので、自分で無理な部分にはお金をかけながら、削れるところを節約していきましょう。
坪単価の違いをチェックする
続いて、少しでも店舗の内装工事費用を安くするためのポイントは、坪単価（1坪あたりの工事費用）をチェックすることです。
必ず複数の業者から相見積もりを取って、各業者のおおよその坪単価を計算して、判断の目安にしてみましょう。
ただ工事の坪単価については、全く同じ工事でも地域によって異なり、繁華街やビルの中など場所によって単価が変わることがあります。
まとめ｜店舗物件の探し方で後悔しない
ここまで、店舗物件探しで失敗を防ぐためのポイントや、契約前に押さえておくべき重要な点について解説してきました。
この記事を通じて、物件選びの基準や契約時の注意点、チェックすべきポイントが明確になったのではないでしょうか。今回の情報を参考にしながら、自分にぴったりの物件を見つけ、理想の店舗を実現させてください。
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- 2025年4月14日 東京都渋谷区 カフェ
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