店舗の物件探しで失敗しない9つのポイント
店舗の物件探しをする時に気になるのは、「どうやって自分に合った物件を探せばいいのか？どんな物件が適しているのか？」ということではないでしょうか？
この記事を最後までお読みいただくことで、店舗の物件探しで失敗しないためのポイントを知ることができます。
当サイトは、2010年から数多くの店舗を工事しており、類似サイト以上に多くの知識と実績がありますので、ぜひ参考にしてください。
結論から言えば、開業する業種や候補となる物件の状態によって、物件探しで注意するポイントは全く変わってきます。
良い物件の見分け方と探し方
店舗を出店するために物件を探す際に、考えておかなければならないことは主に以下の2つです。
- どこに、どういうお店を出したら良いのか？
- コンセプトに合う、良い物件を見つけるには？
良い物件の見分け方
「どこに、どういうお店を出したら繁盛するのか？」この疑問に対する明確な答えはありませんし、答えられる人もいないでしょう。
たとえば、よくあるケースですが、ラーメン屋の隣にラーメン屋を出店したとします。相乗効果は期待できますが、片方が有名になったら、もう片方にはお客さんが入らないというのが現実です。
ところが、そのエリア一帯がラーメン激戦区で、ラーメン屋がひしめき合っていれば、エリア全体での集客効果が見込めますので話は変わってきます。
実際に、西荻窪、神田、環七のようなラーメン激戦区が存在します。ただし、そこにラーメン屋を出店して儲かるかどうかは別です。こればかりは、やってみないとわかりません。
店舗には、たくさんの業種がありますし、営業方針もいろいろあります。100のお店があったら、100通りの営業スタイルがあるといっても過言ではないでしょう。
同じ居酒屋でも、夜の営業だけか・ランチ営業もするか、地域密着か・フリー客重視か、男性客重視か・女性客重視かなど、いろいろな営業スタイルがあるのです。
競合店のリサーチは大切ですが、どこで、何をやるにしても、たとえば飲食店であれば、「味・サービス・価格」という3つの要素の掛け算の答えによって、そのお店が繁盛するかどうかが決まるのです。
美容室やクリニックなどのサービスであれば、「品質・サービス・価格」という3つの要素の掛け算となるでしょう。
「味・サービス・価格」×「業種・出店エリア・ターゲット」＝コンセプト
「品質・サービス・価格」×「業種・出店エリア・ターゲット」＝コンセプト
飲食店なら「コンセプト」は、「味・サービス・価格」に、「業種・出店エリア・ターゲット」を掛け合わせたものであり、コンセプトが決まっていなければ、出店エリアも決められないはずなのです。
逆に言えば、コンセプトさえきちんと決まっていれば、自ずと出店エリアの方向性は決まってくると言っていいでしょう。あくまでも、コンセプトありきなのです。
良い物件の探し方
良い物件を探すのに最も有効な手段は、出店したいエリアの地元の不動産屋を回ることです。全国区の不動産屋より、地元の不動産屋に限ります。特に昔からある建物だと、地元の不動産屋に管理を任せている大家さんが多いからです。
その時に、融資申込用に作成する「お店のプロフィール」を不動産屋にも渡し、担当者にどんなお店をやりたいかを伝え、真剣に探しているという印象を残しておきましょう。
その後は、足繁く不動産屋に通いましょう。3日後にまた来て、何か出ていませんかとか、ちょくちょく顔を出して情報を聞くようにします。ただ連絡を待っているのではなく、自分で動かないと良い物件には巡り合えないのです。
俗にいう丸秘物件みたいなものは、ごくごくわずかしかありません。実際には、一般的に出回っている物件とか、付き合いのある他の不動産屋の持っている物件を紹介しています。
しかし、あなたが担当者に良い印象を残して、不動産屋が一般に出す前に情報をもらえるようになれば、いつ、あそこの店が閉店するといった丸秘物件に巡り合えるチャンスが多くなります。
「お店のプロフィール」は不動産屋の担当者を通じて、その物件を管理している不動産屋や大家さん（物件オーナー）にも、渡してもらうようにお願いしておきましょう。
そうしておくと、物件への申込が複数ある場合でも、不動産屋も大家さんへの説明がいりません。他の人が先に申し込んでいても、こちらに流れてきたり、担当者が大家さんに対して推薦してくれたりする場合もあります。
「お店のプロフィール」を活用すると、より良い物件に近づけるようになるのです。
理想やコンセプトに完璧にマッチする物件は、そうそうあるものではありません。ちょっと出店にリスクのある物件でも、明確なコンセプトがあり、オーナーに力量があれば何とかなるものです。
今はインターネットでも情報を発信できますから、理想の物件でなくても、集客などもやり方次第というところがあります。
多少のリスクは覚悟するというのが、物件の探し方のコツになるでしょう。あまり細かい部分にこだわりすぎると、担当者も嫌気がさして積極的に動いてくれなくなりますし、せっかくのチャンスを逃す結果にもなりかねません。
物件探しで失敗しないポイント
店舗の開業にあたって物件探しは重要な要素となり、その後の売り上げや事業の継続などにも大きく影響します。
物件探しで失敗しないための最も大切なポイントは、頼りになる不動産屋を選ぶことです。不動産屋は数多くあれど、本当に頼りにできる業者はそう多くなく、どこにお願いするかが非常に重要になるのです。
不動産屋選びでは、情報量が多く、小まめにサポートしてくれることが大きなポイントです。こちらが出した要望に対しても面倒な素振りを見せずに、素早く対応してくれる業者を選ぶと良いでしょう。
相談してからメールや電話で頻繁に連絡をくれる所であれば、より多くの情報量があり、親身に対応してくれる証しもになります。
1.開業したい場所を明確にする
店舗を開業する際に、物件については深く考えず、「知人から良い物件があると紹介されたから」「周囲の雰囲気が好きだから」という理由で物件を選ぶケースもけっこう多いです。
しかし、本当にそれで成功するのでしょうか？本当にそこは良い物件なのでしょうか？
確かに物件を紹介した方から見れば、非常に良い物件なのかもしれません。しかし、開業したい方から見ると、あまり良くない物件であるというのは珍しくない話です。
たとえ紹介してくれた相手が、その土地に詳しいプロの方であったとしても、店舗を営業して上手くいくかは別の話です。時間と手間をかけて、自分の足で見つけた物件こそ、不満も少なくて後悔のない物件となるでしょう。
2.マーケティング調査を行う
マーケティング調査には、周辺の競合店の調査や集客数の予測などが含まれます。
人通りも多く、狙っているターゲット層も多いが、周囲を見ると大手の競合店がが多いようなケースは非常に危険です。激戦区だからこそ自分のお店で頑張りたいという方も多いですが、できるだけ大手と勝負するのは避けましょう。
自ら潰しあいに参加してしまうと、周囲の人々は最初こそ物珍しさで来店してくださるかもしれませんが、やはり大手の安心感というのは強敵なのです。
競合店をあらかじめリサーチし、勝てる見込みが十分にあることを確認するのも、店舗の物件探しにおいて大切な要素です。
特に飲食店は人気が高いので、開業したいと考える方はたくさんいます。だからこそ失敗する方も多いため、リサーチや勉強でライバルと差をつけて、少しでも成功の可能性を高めましょう。
3.自分の中の最低限を決めておく
スケルトン物件を探す場合でも、居抜き物件を探す場合でも、自分の中のボーダーラインは決めておきましょう。
ボーダーラインを決められるということは、自分の理想とするイメージが明確であるということです。だいたいこういう立地で、坪数もこれくらいあれば良い、駅からも近いとうれしいなど、アバウトな基準はやめましょう。
たとえば、立地は○○駅か○○駅で、そこから徒歩5分以内。坪数は15坪前後で、スケルトン物件というように決めると良いでしょう。自分の中で基準を決めておけば、それに近い物件が出てきた時にも判断材料になります。
もちろん、完璧に希望と一致する物件を追い求めていては、なかなか開業することができません。自分の希望からどれくらい譲歩できるかも、考えながら物件を探しましょう。
4.元付け業者と客付け業者を知る
不動産取引の依頼をお客様から直接受けている仲介業者が元付け業者で、不動産売買に応じるお客様を見つけてくる仲介業者が客付け業者です。簡単にまとめると以下の通りです。
大家さん → 元付け不動産 → 借主
大家さん → 元付け不動産 → 客付け不動産 → 借主
客付け業者は、広く浅く様々なエリアの物件の情報が充実しています。都市部の不動産屋の多くは、客付け不動産です。
元付け業者は、大家さんと密接な関係があり、不動産の多くを自社物件として管理しています。地域密着型なので物件にも詳しく、入居後も責任を持って対応してくれるというメリットがあります。
5.未公開の物件を検討する
不動産屋を利用する際には、公開されている物件だけでなく、未公開の物件を検討することもポイントです。
一般的に不動産屋は、空き店舗の情報を公開してテナントを募りますが、現在入っているテナントが営業中の段階では空き店舗として一般には公開せず、未公開物件として取り扱います。
営業の邪魔にならないように配慮して未公開とする場合や、不動産屋が次のテナントを自社で募るために未公開としているケースもあります。
不動産屋と付き合う中で、条件が合えばこうした情報にも接することができますので、未公開物件についても情報を聞いておくと良いでしょう。
6.不動産屋の担当者も吟味する
どれだけ良い物件があっても、どれだけ足を使って良い立地を探したとしても、不動産屋の担当者はしっかりチェックしましょう。
店舗の物件探しにおける重要なファクターは、物件そのものだと考えている方も少なくありません。しかし、担当者が自分と全く価値観の違う人だったり、雑な対応をする人だった場合はどうでしょうか？
確かに我慢して契約することも可能ですが、自分に合った担当者であれば、適切なアドバイスをくれる場合もあります。
店舗の開業というのは一大事業だからこそ、物件探しの第1歩は人を見ることから始めましょう。
7.実際に店舗物件に行ってみる
店舗を開業する場合は、不動産屋を訪れて物件情報を収集すると思いますが、絶対に物件の現地にも足を運んでください。
提示された物件情報だけで判断するのは非常にリスクが高く、実際に店舗物件を訪れてみるとイメージと違うというのも珍しい話ではないのです。
都会でも地方でも同じですが、いくつも階層がある店舗ではないから物件を見なくても大丈夫というような考えも捨てましょう。
成功している店舗の中には、安価な賃料で借りた場所でも、1階の路面店以上の利益を出しているお店もたくさんあります。こうしたお店の経営者は、必ず現地に足を運んでいるということを覚えておいてください。
8.インターネット情報も活用する
街に点在する不動産屋の1番の利点は、その地域に詳しく、オーナーともコネクションを持っていることです。こうした強みがあるからこそ、街の不動産屋を訪れる方も多いのですが、選択肢は大いにこしたことはありません。
インターネットを利用すれば、複数の物件情報をまとめて閲覧することができ、物件の下見の回数も減ります。会員登録制のサイトも利便性が良く、新規に登録された物件の情報をいち早く知ることができます。
開業したい地域が遠くて、なかなか現地へ足を運べないから下見の回数を減らしたいと考える方は、インターネットを積極的に活用すると良いでしょう。
9.物件をチェックする方法を知る
物件探しで失敗しないためのチェック方法は、業種や業態にその物件がマッチしているかを確認することです。
たとえば、飲食店の場合であれば、厨房機器や看板はどこに置けるのか、どこまで工事で手を加えて良いのかなど、不動産屋に確認しておく必要があります。
店舗の物件選ぶ時には、一般的に立地条件にばかり目が行きがちですが、大家さん（物件オーナー）に工事などの許容範囲を確認して、了承を得てから契約することが大切です。
書面にある賃貸条件だけを見るのではなく、あらかじめ内装業者と共に現地に訪れて、細かい部分まで確認しておくと良いでしょう。
物件契約をする前のポイント
出店する店舗の業種については、物件の大家さんと最初に話をする部分になるため、その業種で物件を貸してもらえるかどうかは最初に分かります。
物件を契約をする前に、最も注意しなければならないのは物件の設備です。特に電気・ガス・水道・ダクト（給排気）が、容量的に問題ないかどうかに注意しましょう。
物件契約前に、最低限以下のことは不動産屋に聞いておいた方が良いでしょう。かなり話が進んでから、設備容量や業種の制限で出店できないことが分かるケースは、実際にけっこう多いです。
- その物件でやりたい業種ができるか？
- 電気は何キロワットまで使えるか？
- ガスは何号まで使えるか？
- 水道管の太さは何ミリか？
- ダクトは壁面に出して良いか？
- ダクトは屋上まで上げなくても良いか？
- ダクトは消臭装置を付けなくて良いか？
- 内装制限などはあるか？
- 日中にできない工事はあるか？
電気やガスの増設工事で申請が必要な場合は、設備工事に1か月以上かかるケースもあります。開店スケジュールに間に合わないことにもなりかねませんので、その辺りを内装業者としっかり打ち合わせしておくことが大切です。
物件を契約した後に、自分のやりたい業種が出店できないことが分かっても遅いのです。まずは物件を押さえて、物件の契約前に内装業者に現地調査をしてもらうことが、物件契約で失敗しないコツです。
物件を押さえる際は、たいてい家賃1ヶ月分か、ある程度のお金を入れなければなりませんが、物件の契約後に出店できないと分かるリスクを考えれば、決して無駄な出費ではありません。
物件を押さえるお金がもったいないとケチっていると、現地調査や見積もりをしている間に、たいてい人気の物件は流れてしまいます。そうなれば、また物件を探し直さないといけないため、時間と労力が無駄になります。
契約が不成立になった際に、手付金が戻ってくるかどうかは不動産屋によりますので、最初に確認しておきましょう。
本当に良い物件とは？
内装業者が考える良い物件と、一般の方が考える良い物件とは違います。内装業者から見た良い物件とは、設備が整っていて、設備工事が少なくて済む物件です。
設備が整っている物件ほど、電気・ガス・水道・空調・排気などの設備工事も少なくて済みため、全体の内装工事の費用も安くなります。設備工事にかかる費用が少なくなれば、その分を内装のデザイン費用に回すこともできます。
電気
電気容量が足りなければ、東京電力などに配線の引き換え工事を頼みます。今は地下配線が多く、地下配線だと工事に1か月半くらいかかるため、お金も時間もかかります。
また、マンションの1・2階に飲食店が入る場合などは、マンション全体の電気容量の上限が決まっているため、大きな電力を使う業種は入れないこともあります。管理組合の承認を取る必要がある場合もあり、マンションのテナントは準備に時間がかかります。
焼肉屋や鉄板焼き店などの熱が多く出る業態は、エアコンの台数が多く必要になります。動力を使う電気の容量が足りず、物件契約後に出店できないと分かるケースもあるため注意が必要です。
ガス
ガス管が家庭用で細くて、店舗として使い物にならなければ、道路を掘り返してガス管を入れ直す工事をすることになります。
申請してから1か月近くかかりますので、お金だけでなく時間もかかってしまいます。特にガスを多く使用する飲食店は、ガス容量に注意しておく必要があります。
水道
マンションに入るテナントの場合は、水道管の引き込みの太さが決まっているので、出店できない業種が出てきます。
飲食店用の物件であれば、水道に関して問題が出ることは少ないですが、「オフィス仕様の物件だが、飲食店も可」として、募集している物件の場合には注意が必要です。
ダクト（給排気）
ダクト（給排気）は、壁面に穴を開けて良いか、ダクトを屋上まで上げる必要があるか、消臭装置を付ける必要があるか、という点が問題となってきます。
窓があれば、窓の部分を潰してダクトを出すこともできますが、そうすると今度は消防法の関係で排煙設備が必要になる物件もあります。「店舗に対しての開口面積がどれくらいあるか」という数値を満たさなければなりません。
排煙が取れない場合は、店全体を不燃仕様にして、認定の通っているものだけで作らなければならなくなりますので、内装工事の費用が大幅に上がります。
業種ごとの設備工事費用と注意点
業種ごとの設備工事費用と注意点については、以下のページで詳しく解説していますので参考にしてください。
内装工事費用が安くなる物件
店舗を開業する際に必要になる内装工事の費用は、全体の開業費用のだいたい50％を占めることが多いのですが、工事費用を少しでも安くできる物件の探し方についてご紹介します。
居抜き物件に的を絞る
まず、店舗の開業にあたり、内装や設備についてあまりこだわりが無く、ある程度は柔軟に考えられる場合は、居抜き物件に的を絞って探すことが工事費用を安く抑えるポイントです。
居抜き物件とは、以前に入っていたテナントが退去する際に、内装や設備をそのまま残しているお店のことで、そのままでもすぐに開業できる状態ですので、必要が無ければ工事を一切行わずに営業することもできます。
お店により何が残されているかは物件によりますが、厨房機器やエアコンから、椅子やテーブルなども残っている場合であれば、故障した箇所を直しして看板を変えるだけでもオープンできます。
飲食店の厨房機器、美容室のシャンプー台などの専門機器は、特に多くの資金が必要になる部分ですので、それらの業種の専門機器が残されていれば費用を大きく節約することができます。
自分でできる箇所はDIYする
また、居抜き物件とはいかないまでも、スケルトンのように全ての工事が必要ではなく、エアコンやトイレなど、ある程度の内装や設備が残っていれば、工事費用を安く抑えることが可能です。
居抜き物件とは違い、中途半端に内装が残された店舗の場合は必要な工事も様々ありますが、ご自身でできる箇所はDIYして補修するのも良いでしょう。
たとえば、クロスの貼り方ひとつにしても、DIYのやり方について解説している動画サイトはたくさんあります。ポイントさえ押えれば、未経験者でも作業することは可能です。
その一方で、どうしても職人の技術が必要になる補修もありますので、自分で無理な部分にはお金をかけながら、削れるところを節約していきましょう。
坪単価の違いをチェックする
続いて、少しでも店舗の内装工事費用を安くするためのポイントは、坪単価（工事金額が1坪あたりいくらになるか）をチェックすることです。
必ず複数の業者から相見積もりを取って、それぞれの工事業者のおおよその坪単価を計算して、判断の目安にしてみましょう。
ただ工事の坪単価については、全く同じ工事でも全ての地域で同額になるわけではなく、繁華街やビルの中など場所によって単価が変わることがあります。
まとめ
ここまで、店舗の物件探しで失敗しないためのポイントや、物件契約をする前のポイントについて解説してきました。
こちらの記事で、物件探しのポイントを知り、契約前の注意点や物件のチェックポイントも知ることができたと思います。こちらの情報を参考にして、理想のお店が完成することを願っています。
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