飲食店のオーナーチェンジの手順は？4ステップで解説
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飲食店のオーナーチェンジを行うと、解体工事などの初期費用を抑えて開業できるのがメリットです。しかし、手続きの順序や必要な届出を間違えると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。
この記事では、オーナーチェンジの具体的な手順や必要な書類、失敗しないための注意点について、結論から分かりやすく解説します。
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飲食店のオーナーチェンジの流れは？4つのステップで解説
飲食店のオーナーチェンジは、おおむね以下4つのステップで進みます。
- 内見と設備の確認を徹底する
- 事業計画書の準備と追加費用を確認する
- 造作譲渡契約と賃貸借契約を結ぶ
- 引き渡し時の状態チェックを行う
飲食店の場合、一般的に居抜き物件として造作譲渡が選択されることが多いです。全体的な流れを把握し、着実に手続きを進めましょう。
1. 内見と設備の確認を徹底する
居抜き物件を契約する際は、内見を実施し、引き継ぐ設備の状態を確認しましょう。前のオーナーが退去する前に内見を行うのが一般的です。
居抜き物件は全ての設備をそのまま使えるわけではありません。そのため、どの設備が譲渡対象になるのか、故障はないかを目視でチェックしておくことがトラブル防止につながります。
2. 事業計画書の準備と追加費用を確認する
契約に当たっては借主の審査を通過する必要があり、同時に追加費用の有無も確認しなければなりません。審査は、事業内容や物件の使用目的に基づいて実施されます。
審査をスムーズに進めるため、従業員の人数や売り上げ、収益見込みなどを詳細に記載した事業計画書を用意しましょう。また、電気のアンペア数不足や通信設備の未整備などにより、予定になかった修理が必要になるかもしれません。追加工事は入居テナントの負担になるのが一般的なため、事前にしっかり確認しておきましょう。
3. 造作譲渡契約と賃貸借契約を結ぶ
物件の詳細に納得したら、「造作譲渡契約」と「賃貸借契約」を結びます。
造作譲渡契約では、設備のリース清算が済んでいるか、経費処理する消耗品と資産計上している設備を分けてリスト化しているかなどを明確にします。全ての設備が無料で譲渡されるわけではないため、契約内容や譲渡リスクの詳細をしっかりと把握しておきましょう。
一方の賃貸借契約は、物件のオーナーではなく仲介業者と結ぶのが一般的です。賃料や退去時の原状回復ルールの他、営業時間や事業内容などの制限が細かく定められています。契約に違反すると違約金を請求されたり、退去を命じられたりする可能性があるため、十分に理解した上で署名してください。
4. 引き渡し時の状態チェックを行う
契約完了後、物件の引き渡しを受ける際は、契約書通りに設備がそろっているか最終チェックを行ってください。
引き渡し時には、「契約にあった譲渡リストがそろっていること」や「設備の動作に問題がないこと」などを確認します。引き渡し時の状態確認を怠ると後々のトラブルになりやすいため、動作確認を含めて慎重に行うことが重要です。
飲食店のオーナーチェンジに必要な書類や届出は？
オーナーチェンジを正式に完了させるには、主に以下の5つの書類や届出が必要です。
- 譲渡契約書
- 賃貸借契約書
- 営業許可書
- 防火管理者選任（解任）届出書
- 税務署への届出
ここでは、それぞれの手続きについて詳しく解説します。
1. 譲渡契約書
元のオーナーと新しいオーナーの間で署名し、事業譲渡の合意を証明するために譲渡契約書を作成します。この書類には、事業の譲渡に関する詳細を記載します。
具体的には、価格や支払い期日、譲渡する設備、引き渡し日など、譲渡に関連する内容です。必要な事項を全て網羅しておくことで、後々のトラブルを防ぎましょう。
2. 賃貸借契約書
賃貸物件で営業をする場合には、賃貸借契約書の作成が必須となります。店舗の賃貸契約の内容を確認する際に必要な書類です。
オーナーチェンジの際には、物件オーナーの承認や契約継承事項などを記録します。契約内容が不明確なまま進めるとトラブルの原因になるため、しっかりと内容を確認することが重要です。
3. 営業許可書
新しいオーナーは、管轄の保健所で新たに飲食店営業許可書を取得しなければなりません。飲食店営業許可書を得るために必要な書類を提出しましょう。
また、元のオーナーは廃業届を提出し、飲食店営業許可書を返納しなければなりません。これらの手続きは、一般的に営業を辞める日から10日以内に完了させる必要があるため、管轄の保健所で確認して確実に済ませましょう。
4. 防火管理者選任（解任）届出書
30人以上の収容が可能な店舗の場合、開業時に消防署へ防火管理者選任届出書を提出する義務があります。
元のオーナーは防火管理者解任届出書を提出してください。提出期限は設けられていませんが、忘れないうちに提出しておきましょう。新しいオーナーの選任届に必要な書類は、地域を管轄する消防でもらうか、行政のサイトからダウンロードすると入手できます。
5. 税務署への届出
元のオーナーは、税務署に対して廃業に関するいくつかの届出を行う必要があります。
具体的には、「個人事業の廃業」「給与支払い事務所の廃止」「所得税の青色申告の取りやめ」「消費税事業の廃止」などの届出が必要です。Webサイトなどで各申請書を入手し、漏れなく手続きを完了させてください。
飲食店のオーナーチェンジで失敗しないための注意点とは？
オーナーチェンジを成功させるためには、店舗の現状把握や契約上のリスク管理が欠かせません。飲食店でオーナーチェンジをする際は、次の4点に注意しましょう。
- 店舗の状態をしっかり確認する
- 害虫・害獣による被害がないか確認する
- 無償の譲渡でも契約書を交わす
- 仲介手数料や改装費用の相場を把握する
それぞれの注意点について詳しく解説します。
1. 店舗の状態をしっかり確認する
内見時には、居抜き先の店舗の状態をしっかりと確認しておきましょう。特に、修繕に多額の費用がかかりやすい空調と水回りの状態は念入りにチェックしてください。
空調や水回りの改修には多くの費用がかかります。想定外の改修費用が発生して開業資金を圧迫しないよう、慎重に確認することが大切です。
2. 害虫・害獣による被害がないか確認する
店舗内に害虫やネズミなどによる被害が発生していないか、契約前に必ず確認してください。害虫やネズミなどが侵入できる経路がないかのチェックも必要です。
もし侵入経路があると、一度駆除しても再び侵入してくる可能性があります。被害があった場合には、侵入経路を塞ぎつつ、専門業者への駆除を依頼するなど適切な対策を講じましょう。
3. 無償の譲渡でも契約書を交わす
設備や器具を無償で譲り受ける場合であっても、必ず契約書を交わしましょう。無償の譲渡であっても契約書がないと、後々トラブルに発展する可能性があります。
以前のテナントのオーナーから口頭で無償譲渡の提案しかなかったとしても、契約書の作成を促しましょう。書面に残しておくことが、トラブルを未然に防ぐ手段となります。
4. 仲介手数料や改装費用の相場を把握する
オーナーチェンジにかかる費用は、仲介業者への手数料や契約書作成費などで数十万円ほどが目安です。事業を引き渡すため解体工事の必要がなく、閉店するよりも大きな金額にはならないでしょう。
ただし、新しいオーナーが事業内容やコンセプトを変更する際、改装工事が必要となる場合があります。工事費用が必要となる場合は、複数の業者から相見積もりをとり、極端に高い業者への依頼を避けることが大切です。
まとめ｜オーナーチェンジの手順や注意点を把握してスムーズに開業しよう
本記事では、飲食店のオーナーチェンジについて解説しました。
オーナーチェンジは「内見と設備確認」「事業計画書の準備と費用確認」「契約締結」「引き渡し時のチェック」の4つのステップで進みます。トラブルを防ぐためには、譲渡契約書や各種届出を確実に行い、無償譲渡の場合でも必ず書面を交わすなどの注意が必要です。
また、オーナーチェンジに伴い、新しいコンセプトに合わせて店舗の改装工事や内装の変更が必要になるケースも少なくありません。
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