店舗の原状回復とは？業種別に工事費用の相場を4種類紹介

店舗を退去する際には基本的に、物件を借りた時の状態に戻す、原状回復という工事をしなければなりません。原状回復では、物件のオーナーと借主との間で、さまざまなトラブルが起きています。

また「賃借人が負担する原状回復の費用はどのくらいか」疑問に思われる方も多いでしょう。原状回復をめぐるトラブルを避けるためにも、原状回復の基準や費用相場を知っておくことが大切です。

この記事では、店舗における原状回復の必要性や、飲食店、美容室・サロン、クリニック・病院、オフィス・事務所の原状回復工事の費用相場、さらには原状回復をめぐるトラブルと注意点、確認すべきポイントなどを詳しく紹介します。

当サイトは、2010年から数多くの店舗を工事しており、類似サイト以上に多くの知識と実績がありますので、ぜひ参考にしてください。

著者

infomake株式会社 代表取締役
野村晃正

武蔵野美術大学の空間演出デザイン科を卒業後、2010年にinfomake株式会社を設立。2010年から当サイト

「店舗内装工事見積り比較.com」を運営し、現在まで数多くの店舗開業をサポートしている。

プロフィール

監修者

一級建築士
石橋優介様

広島大学大学院を卒業後、個人設計事務所や大手組織設計事務所に勤務。独立して一級建築士事務所を開設し、

住宅、事務所、店舗、宿泊施設、教育施設などを中心に、全国で設計・監理を行う。執筆、監修、セミナー講師など幅広く活動。

プロフィール

監修者

1級建築施工管理技士
山本悠太様

関西大学を卒業後、竹中工務店に入社。研修施設や高層マンションなどの大規模現場で施工管理を経験し、

躯体工事から仕上工事まで幅広い工事を担当。在籍中に1級建築施工管理技士を取得し、現在は加藤装飾株式会社で施工管理に従事。

プロフィール

店舗の原状回復とは？

原状回復は、賃貸の店舗物件の契約が終了し、退去する際に借りた時点の状態に回復する（戻す）工事です。店舗やオフィス、事務所などの賃貸店舗物件に関しては通常、賃貸契約期間内に借主負担で原状回復を行わなければなりません。

店舗物件を借りた際にスケルトン物件であった場合は、賃貸契約が終了し退去する前に解体作業を行い、スケルトン状態に戻す必要があります。

住宅物件の場合、空室のハウスクリーニングは、賃借人が退去した後に「賃貸人である大家さんやオーナーが負担する」か「賃貸人と賃借人双方が費用を負担する」のが一般的です。しかし、店舗物件の場合、原状回復に伴う費用は賃借人が負担するケースがほとんどです。

店舗の原状回復では、主に以下の内容の工事が行われます。

• 店舗内の設備や間仕切り、ドア、ガラスなどの撤去などの内装解体工事
• 壁のクロスの張り替え・塗装、床のタイルやカーペットの張り替えなどの補修、修復工事
• 電気周りの配線（床下配線）の撤去
• 配電盤の変更回復、照明撤去、残留物の廃棄
• 清掃などの設備工事や廃棄物処理

住宅物件の原状回復は、経年劣化や通常消耗の場合は修理が不要で、賃借人の不注意による破損や汚れは賃借人負担で修理が必要です。一方、店舗物件の原状回復は、経年劣化や通常消耗の場合も基本的に賃借人負担で修理が必要になります。

退去時の原状回復は絶対に必要なのか？

退去時には、基本的に原状回復が必要です。物件を借りたときに結ぶ賃貸契約書には、ほとんどの場合、退去時に原状回復をする旨が記載されています。

また、原状回復に対する国の指針は、国土交通省住宅局が作成している、原状回復ガイドラインで示されています。

ただし、原状回復ガイドラインには法的な強制力はありません。大きな影響力を持っていることは事実ですが、指針や道しるべに留まります。

なお、原状回復ガイドラインは、住居用の物件を想定していますが、店舗物件に対して大きく事情が変わるわけではありません。基本的には、事業用の物件でも原状回復ガイドラインが基準となりますので、必ず目を通しておきましょう。

店舗やオフィスの原状回復は特殊

事業用の店舗物件の賃貸契約書には、原状回復にかかる工事費用は全て賃借人負担と明記されているのが一般的です。

店舗物件で原則賃借人負担になるのは、「事業用の店舗物件は業種により原状回復工事の内容が異なるため、工事費用をあらかじめ賃料に含めることが難しい」ことが理由です。

たとえば、飲食店では人の出入りが多く、内装設備が多く必要となるため、通常の消耗の範囲を超えた使用が原因となり破損を起こすケースがあります。また、一般的な住宅でまず使用しない特殊な什器を設置している場合、退去前に大がかりな撤去作業が必要となり、原状回復の工事費用が高額になる傾向にあります。

事業用の物件では、人の出入りが多いため、床の擦り減りやカーペットの汚れ度合いも高くなるでしょう。こうした事業所ならではの物件の破損を全て想定して賃料に含めることは現実的ではありません。

したがって店舗物件では、退去する前に賃借人に原状回復をさせる義務を課して、賃借時と同等の状態に回復する旨の特約が用意される場合が多いのです。

[業種別] 原状回復工事、費用の相場は？

事業用の店舗物件では、基本的に賃借人側に原状回復の工事費用が原則100％課せられます。飲食店やサロン、クリニックなど業態に合わせて店舗の内装工事をして特殊な使い方をしていた場合は、修繕工事に多くの費用がかかります。

また、賃借人がたとえ綺麗に店舗を使っていたとしても、新品の状態で借りていた場合は、退去する前に新品の状態まで回復が必要です。

店舗の原状回復工事にかかる費用は、「30坪未満と30坪以上で、費用相場が分かれる」ケースが多くみられます。ここでは30坪未満と30坪以上に分けて、以下の業務別に、店舗物件の原状回復の特徴や工事費用の相場について紹介します。

• 飲食店
• 美容室・サロン
• クリニック・病院
• オフィス・事務所

それぞれの業種の原状回復費用をみていきましょう。

※原状回復の工事費用は業態や施工業者、工事内容などによって変動します。ここから紹介する費用相場は参考までにご覧ください。

飲食店の原状回復工事の相場

※厨房機器・残置物処分は別途
※厨房区画（防水）は別途
※スケルトン渡しとして

《飲食店の原状回復の特徴、注意点》
飲食店として使用する店舗は、商業施設内は夜間作業となる場合が多く、管理者の常駐を必須とする場合が多いため、原状回復工事の金額が通常より30%～50%ほど高くなります。また、全ての階に飲食店が入っているような飲食ビルでは、工事時間が限定される場合があります。

美容室・サロンの原状回復工事の相場

※残置物処分は別途
※スケルトン渡しとして

《美容室・サロンの原状回復の特徴、注意点》
「排気ダクトが多い」「個室や小上がりがある」などの複雑なつくりになっている場合には、原状回復工事にかかる金額が高くなります。

クリニック・病院の原状回復工事の相場

※残置物処分は別途
※スケルトン渡しとして

《クリニック・病院の原状回復の特徴、注意点》
クリニック・病院として使用する店舗は、レントゲン室等の特殊設備の解体と廃棄処分により原状回復工事の金額が高くなります。

オフィス・事務所の原状回復工事の相場

※オフィス仕様まで復旧として
※残置物処分は別途

《オフィス・事務所の原状回復の特徴、注意点》
オフィス・事務所として使用する店舗は、現状の造作等により原状回復工事の金額は異なります。また、ビルのグレードや指定業者により金額は異なります。オフィスや事務所は元がきれいな状態で引き渡されることが多いため、原状回復の費用が高額になりがちです。

店舗の原状回復工事の費用について

店舗物件の原状回復の工事費用は物件の大きさにより異なります。内装の破損や劣化具合、設置した設備や什器、原状回復の作業内容などの要素が影響して費用が変動します。

たとえば、テイクアウト専門の店舗は人の出入りが少ないため、原状回復費用はそれほど高額になりにくいでしょう。一方、人の出入りが多い焼肉屋やラーメン屋などの店舗は、比較的原状回復費用が高額になりやすい業態と言えます。

店舗の原状回復にかかる費用の目安を知るため、大家さんやオーナーへ許可を得た上で、原状回復工事に慣れている業者に見積もりをとることをおすすめします。

また、工事費用の妥当性に関して判断がつかないときなどは、店舗の原状回復に詳しい業者へ、問い合わせや相談をしてみましょう。より安い業者に発注する糸口が見つかるかもしれません。

原状回復の費用を抑える方法

原状回復の費用を抑える方法は、主に以下の4つです。

• 賃貸契約書をよく確認して原状回復の範囲を交渉する
• 備品の買取を依頼する
• 不用品は原状回復工事前に処分しておく
• 原状回復を依頼する業者を検討する

それぞれ詳しくみていきましょう。

賃貸契約書をよく確認して原状回復の範囲を交渉する

賃貸借契約書をよく読んで、原状回復の範囲を確認しておきましょう。必要だと思っていた工事内容が、実際には契約書に書かれていない可能性があります。

賃貸契約書の内容を頭に入れておけば、物件オーナーとの話し合いでも、認識の違いが生まれるのを避けられます。

備品の買取を依頼する

使えそうな備品は、買取業者に依頼すると査定してもらえます。備品を買い取ってもらえたら、原状回復費用の一部をまかなえるでしょう。

厨房機器や美容機器などの専門的な設備は、高額で買い取ってもらえる可能性があります。店舗を閉店したら処分するだけのものは、買取を活用しましょう。

不用品は原状回復工事前に処分しておく

不用品を原状回復工事まで残しておくと、処分する費用がかかる可能性があります。

自治体の一般ごみや粗大ごみとして自分で処分すると、工事費用の削減が可能です。使用できるものは、買取や知人への譲渡を検討するとよいでしょう。

原状回復を依頼する業者を検討する

原状回復を依頼する業者を選ぶ際には、相見積もりをとって適正価格での工事が可能な業者を調べましょう。

業者はオーナーから指定されることが多いため、自分で業者を選んでもよいか確認してください。解体工事の費用を大幅に抑えるためにも、提案をしてみる価値はあります。

断られた場合には業者の選定はできませんが、他社の見積もりから不要な工事内容が見えてくる可能性があるため、指定業者の工事内容から不要分を減らすことも可能です。

相見積もりをとっておくと、費用を削減できる可能性が高まります。以下のリンクから、解体工事の内容を入力するだけで、複数の業者への見積もり依頼が可能です。ぜひ、ご活用ください。

原状回復のルール

ここでは、以下の2つの原状回復におけるルールを解説します。

• 退去日までに原状回復をする
• 工事業者はオーナーに指定された業者が行うことが多い

それぞれ詳しくみていきましょう。

退去日までに原状回復をする

物件は契約期間が終了するまでに、原状回復してから明け渡さなければなりません。

退去日から逆算して、間に合うように原状回復工事を依頼しましょう。遅くとも、退去日の1か月前には原状回復工事に取りかかれるスケジュールを組んでください。

工事開始までには、物件オーナーとの打ち合わせや業者の見積もりの確認などで、多くの時間がかかります。退去日までに原状回復工事が完了していないと、オーバーした分の賃料を請求される可能性があるため、注意しましょう。

工事業者はオーナーに指定された業者が行うことが多い

原状回復工事はほとんどの場合、オーナーから指定された業者に依頼しなければなりません。オーナーが指定する業者は、基本的に賃貸契約書に記載されています。

業者の指定がある場合でも、交渉次第では変更が可能な場合もあります。相見積もりをとって、指定業者よりも金額が安い業者が見つかったなら、オーナーに変更を打診してみるとよいでしょう。

原状回復をめぐるトラブルを防ぐには？

賃貸の店舗物件における原状回復は、賃貸人側と賃借人側の認識のズレなどからさまざまなトラブルが発生しています。

たとえば「店舗やオフィスを退去する前に、壁のクロスや照明などの設備を新品にするように求められた」というケースがあります。入居した時点で壁のクロスも照明も新しいものではなかった場合、疑問に思うのは当然でしょう。

トラブルを防ぐために重要なポイントは、「賃貸契約書内の原状回復に関する特約内容」をよく読んでおくことです。「賃借人側がどこまでの範囲を原状回復するのか？」という点を賃貸契約書で確認しておく必要があります。

ここから、原状回復をめぐるトラブルを未然に防ぐための注意点と確認すべきポイントなどを解説します。

原状回復の特約に注意する

賃貸契約書に記載された原状回復の特約は、しっかりと確認しましょう。借りたときは壁紙が新品でなかったのに、特約によって退去時に新品に交換するよう言われる場合もあります。

タバコのヤニやクーラーの水もれ、結露の放置によるカビなどがトラブルになりやすい原因で、壁紙が一部分汚れているだけなのに全面張替えの見積もりが来たという報告もあります。

原状回復の特約に関して、事前に貸主と打ち合わせしておきましょう。

貸主にしっかりと確認する

契約書には何度も目を通し、不明点は貸主にしっかりと確認しましょう。原状回復とは借りたときの状態に戻すことであり、決して借りたとき以上の状態に戻すことではありません。

店舗の退去時に、残しても良いものを精査して減額交渉ができれば、原状回復工事の費用のコストダウンが期待できます。

貸主に指定業者の有無を確認する

店舗物件の原状回復では、賃貸人が指定業者をあらかじめ決めている場合がほとんどです。しかし、中には、指定業者以外で工事可能なケースもあります。

指定業者の変更が可能かどうか貸主に相談して、可能な場合は業者を探しましょう。

業者を切り替えることで、コストダウンにつながることもあります。指定業者以外の業者に依頼する際は、原状回復工事に慣れている業者に任せると良いでしょう。

また、複数の業者に同じ条件で見積もりを依頼すると、金額を比較できて費用が抑えられます。以下のリンクから、複数の業者への見積もり依頼が可能です。ぜひご活用ください。

原状回復工事に要する期間を確認する

原状回復工事に要する期間は、事前に確認しておきましょう。

事業用の店舗物件は原則退去前、つまり契約期間内に原状回復工事を行う必要があります。物件により賃貸契約の解約予告を3か月～6か月前など長くとっているケースもあるため、あらかじめ賃貸契約書に書かれた解約予告のタイミングを確認しておきましょう。

退去日を過ぎても原状回復工事が終わらなかった場合は、賃借人が賃貸契約を延長してその分の賃料を支払うことになる場合があります。

店舗物件の原状回復工事は、規模・事業形態・工事内容により工期が異なります。小規模の店舗や飲食店の場合は短いときで約1週間、中～大規模の店舗の場合はさらに長い期間がかかるでしょう。

また、店舗物件の原状回復は、原則契約期間内に行う場合が多いですが、物件によっては退去後に行う場合もあるので、賃貸契約書で工事を行うタイミングを確認しておきましょう。

賃貸契約書には、「退去後3か月以内に返還」「退去後6か月以内に返還」と期間が記載されています。中には「退去後速やかに返還」といったように曖昧な表記で記載されていることもあります。速やかにと記載されている場合や、そもそも記載がない場合は、返還目安を確認するために詳細な期間を確認しておいた方が良いでしょう。

まとめ｜テナントの場合には賃貸借契約書を確認したうえで原状回復をしよう

店舗の原状回復をめぐるトラブルに発展しないよう、日ごろから物件の管理をしっかりと行い、退去時も気持ちよく退去できるようにしましょう。

国土交通省住宅局が作成している、原状回復ガイドラインは一読しておきましょう。トラブルが起きても上手く対処できますし、トラブルを避けることにもつながります。

賃貸借契約書の内容を工事業者にも確認してもらい、現地調査の際に貸主の立ち会いをお願いして、原状回復工事に慣れた業者に見積もりを依頼するのが良いでしょう。

「店舗内装工事見積り比較.com」では、店舗内装工事にかかる費用の一括見積もりが可能です。

複数の業者から見積もりをとれるため、原状回復に必要な工事の相場がわかります。原状回復工事の業者の選定にお困りの方は、ぜひご利用ください。

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