店舗の原状回復工事費用の相場や注意点

「原状回復」とは、店舗物件を退去する際に、借りた時の状態に回復することを言います。そんな原状回復ですが、店舗物件を退去する際、オーナーと借主との間で、以前より様々なトラブルが起きています。

店舗の原状回復をめぐっては、「原状回復の費用を、賃借人がどこまで負担しなければならないのか？」「原状回復の費用相場はどのくらいか？」と疑問に思われる方も多いかと思います。こうした店舗物件の退去時に起こり得る原状回復をめぐるトラブルを避けるためにも、原状回復の基準や原状回復の費用相場について知っておくことが大切です。

この記事では、店舗における原状回復の必要性や、飲食店、美容室・サロン、クリニック・病院、オフィス・事務所の原状回復工事の費用相場、さらには原状回復をめぐるトラブルと注意点、確認すべきポイントについて詳しく紹介します。

店舗の原状回復とは？

原状回復とは、賃貸の店舗物件の契約が終了し、退去する際に、借りた時点の状態に回復する（戻す）ことを言います。

賃貸住居物件は、賃貸契約終了後に物件の原状回復を行い、賃貸人に返却しますが、店舗やオフィス、事務所などの賃貸店舗物件に関しては通常、賃貸契約期間内に原状回復を行い、賃貸人に返却します。

店舗物件を借りた際にスケルトン状態の物件であった場合は、賃貸契約が終了し退去する前には内装工事や解体作業を行い、スケルトン状態に戻す必要があります。

住宅物件の場合、空室におけるハウスクリーニングは賃貸人である大家さんやオーナーが負担することもあれば、賃貸人と賃借人双方が費用を負担するケースが一般的です。しかし、店舗物件の場合は、原状回復に伴う費用は賃借人が負担するケースがほとんどです。

店舗の原状回復における実際の工事では、店舗内の設備や間仕切り、ドア、ガラスなどの撤去といった内装解体工事をはじめ、壁のクロスの張り替え・塗装、床のタイルやカーペットの張り替えなどの補修、修復工事を行います。

他にも、電気周りの配線（床下配線）の撤去、配電盤の変更回復、照明撤去、残留物の廃棄、清掃といった設備工事や廃棄物処理を行います。

住宅物件の原状回復は、普通に暮らしていて発生する経年劣化や通常消耗の場合は修理が不要で、賃借人の不注意によって起こった破損や汚れについては賃借人負担で修理が必要になります。

一方、店舗物件の原状回復は、経年劣化や通常消耗の場合も基本的に全て賃借人負担で修理が必要になります。この点が、住宅物件の原状回復と店舗物件の原状回復との大きな違いと言えます。

店舗の原状回復は絶対に必要なのか？

国土交通省住宅局が作成している、原状回復ガイドラインには法的な強制力は一切ありません。大きな影響力を持っていることは事実ですが、指針や道しるべに留まります。

そもそもこのガイドラインは、店舗などの事業用物件を想定したものではなく、賃貸用の物件を想定して作られているのです。それなら読む必要はないのかというと、そんなことはありません。

原状回復ガイドラインの存在自体、賃貸用の物件を想定しているので分かり辛くなっていますが、店舗物件に対して大きく事情が変わるわけではありません。

基本的には、事業用の店舗物件でも原状回復ガイドラインが基準となりますので、必ず一度は目を通しておきましょう。

店舗やオフィスの原状回復は特殊

店舗やオフィスの原状回復は特殊です。先述した通り、事業用の店舗物件の賃貸契約において、退去する際の店舗物件の原状回復にかかる工事費用は全て賃借人負担と明記されているのが一般的です。

店舗物件の原状回復工事費用が原則賃借人負担になるのは、ひとつに「事業用の店舗物件は業種により原状回復工事の内容が異なるため、工事費用をあらかじめ賃料に含めることが難しい」というのが理由です。

たとえば、飲食店のように人の出入りが多く、内装設備が多く必要となる業態の場合、通常の消耗の範囲を超えて使用したことで破損を起こすケースがあります。業種によってはテナントに間切りを設置している、一般的な住宅ではまず使用しない特殊な什器を設置していることもあり、退去前に大がかりな内装工事や撤去作業が必要になれば、原状回復の工事費用が高額になる傾向にあります。

オフィスとして貸し出されている店舗物件は元がきれいな状態で引き渡されることが多く、しっかり元の状態に原状回復して返さないといけない場合が多いです。また、事業用として使用する店舗物件は、住宅として使用する物件に比べて人の出入りが多くなり、床の擦り減りやカーペットの汚れ度合いも高くなります。

これら全てのことを想定して原状回復分を賃料に含めることは現実的ではありません。そこで店舗物件では、原状回復工事にかかる費用をあらかじめ賃料に含めることなく、退去する前に賃借人に原状回復をさせる義務を課して、賃借時と同等の状態に回復するようにという旨の特約が用意される場合が多いのです。

[業種別] 原状回復工事、費用の相場は？

事業用の店舗物件の場合、基本的に賃借人側の負担にて原状回復が行われ、賃借人側に原状回復の工事費用が原則100％課せられます。

飲食店やサロン、クリニックなど業態に合わせて店舗の内装工事をして特殊な使い方をしていた場合は、修繕工事に多くの費用がかかってきます。また、賃借人がたとえ綺麗に店舗を使っていたしていたとしても、新品の状態で借りていた場合は、退去する前に原状回復を行い新品の状態に回復してから返却する必要があります。

店舗の原状回復工事にかかる費用は、「30坪未満、30坪以上で、費用相場が分かれる」ケースが多いです。ここでは30坪未満と30坪以上に分けて、飲食店、美容室・サロン、クリニック・病院、オフィス・事務所と業務別にして、店舗物件の原状回復の特徴や工事費用の相場について紹介します。

※原状回復の工事費用は業態や施工業者、工事内容などによって変動します。こちらで紹介する費用相場は参考までにご覧ください。

飲食店の原状回復工事の相場

店舗の坪数	原状回復工事の相場
30坪未満（小規模店舗）	4～6万円 （1坪あたり）
30坪以上（大規模店舗）	3～5万円 （1坪あたり）

※厨房機器・残置物処分は別途
※厨房区画（防水）は別途
※スケルトン渡しとして

《飲食店の原状回復の特徴、注意点》
飲食店として使用する店舗は、商業施設内は夜間作業となる場合が多く、管理者の常駐を必須とする場合が多いため、原状回復工事の金額が通常より30%～50%ほど高くなります。また、全ての階に飲食店が入っているような飲食ビルでは、工事時間が限定される場合があります。

美容室・サロンの原状回復工事の相場

店舗の坪数	原状回復工事の相場
30坪未満（小規模店舗）	4～6万円 （1坪あたり）
30坪以上（大規模店舗）	3～5万円 （1坪あたり）

※残置物処分は別途
※スケルトン渡しとして

《美容室・サロンの原状回復の特徴、注意点》
美容室・サロンとして使用する店舗は、排気ダクトが多い、もしくは複雑な作りになっている、個室や小上がりがある場合は、原状回復工事にかかる金額が高くなります。

クリニック・病院の原状回復工事の相場

店舗の坪数	原状回復工事の相場
30坪未満（小規模店舗）	4～6万円 （1坪あたり）
30坪以上（大規模店舗）	3～5万円 （1坪あたり）

※残置物処分は別途
※スケルトン渡しとして

《クリニック・病院の原状回復の特徴、注意点》
クリニック・病院として使用する店舗は、レントゲン室等の特殊設備の解体と廃棄処分により原状回復工事の金額が高くなります。

オフィス・事務所の原状回復工事の相場

店舗の坪数	原状回復工事の相場
30坪未満（小規模店舗）	4～6万円 （1坪あたり）
30坪以上（大規模店舗）	3～5万円 （1坪あたり）

※オフィス仕様まで復旧として
※残置物処分は別途

《オフィス・事務所の原状回復の特徴、注意点》
オフィス・事務所として使用する店舗は、現状の造作等により原状回復工事の金額は異なります。また、ビルのグレードや指定業者により金額は異なります。オフィスや事務所は元がきれいな状態で引き渡されることが多いので、きっちり原状回復して返さないといけない場合が多いです。

店舗の原状回復工事の費用について

飲食店、美容室・サロン、クリニック・病院、オフィス・事務所など、店舗物件の原状回復の工事費用は物件の大きさにより異なります。内装の破損や劣化具合、設置した設備や什器、原状回復の作業内容など様々な要素が影響して費用が変動します。

飲食店を例として挙げると、カフェなどの飲食店やテイクアウト専門の店舗などは人の出入りが少ないことや、油汚れなどが少ないなどの理由から、原状回復費用はそれほど高額になりにくい業態と言えます。一方、人の出入りが多く、油汚れなどが付きやすい焼肉屋やラーメン屋などの店舗は、退去前後の修繕や清掃などに手間と時間がかかることから、比較的原状回復費用が高額になりやすい業態と言えます。

店舗の原状回復にかかる費用の目安を知るために、原状回復工事を指定業者に依頼する場合、指定業者以外の業者に依頼可能な場合どちらにおいても、賃貸人である大家さんやオーナーへ許可を得た上で、原状回復工事に慣れている業者に見積もりをとることをおすすめします。

店舗の原状回復については複雑な点も多くなるので、疑問に思うことや分からないこと、工事費用の妥当性に関して判断がつかない時は、店舗の原状回復について詳しい業者に、メールや電話で問い合わせや相談をしてみることをおすすめします。

原状回復をめぐるトラブル、注意点は？

賃貸の店舗物件における原状回復は、賃貸人側と賃借人側の認識のズレなどからラブルに発展しやすい部分です。

たとえば、「店舗やオフィスを退去する前に、壁のクロスや照明などの設備を新品にするように求められた」というケースは多く見られます。入居した当時は壁のクロスも照明も新しいものではなかった場合、賃借人としては「新品に交換する必要はあるのだろうか？」と疑問に思われるのも当然かと思います。

ここで重要なポイントが、「賃貸契約書内の原状回復に関する特約内容」です。賃貸契約の流れの中で最もトラブルが起こりやすい原状回復に関しては、「賃借人側がどこまでの範囲を原状回復するのか？」という点を、しっかり賃貸人側に確認しておく必要があります。

ここでは、原状回復をめぐるトラブルを未然に防ぐための注意点と確認すべきポイントについてお伝えします。

原状回復の特約には注意が必要

飲食店が主ですが、タバコのヤニやクーラーの水もれ、結露の放置によるカビなど、様々な状況があると思います。これらがトラブルになりやすい原因で、実際に壁紙の汚れが一部分なのに全面張替えの見積もりが来たという報告もあります。

また、借りたときは壁紙が新品でなかったのに、退去時に新品に交換するよう言われる場合もあります。こうした原状回復の特約と呼ばれる部分には注意が必要なため、契約時にしっかりと確認しましょう。

特に店舗等の事業用物件は、借主と貸主が対等な立場だと判断されることが多いので、トラブルになりやすい傾向にあります。

ペンキが塗ってあったはずなのに塗っていないなど、後でトラブルになる可能性があるので、「どこをどのように原状回復するのか？」事前に大家さんとしっかり打ち合わせしておきましょう。

貸主にしっかり確認することが大切

店舗の原状回復に関するトラブルは頻繁に起きており、日常的に注意が必要です。開業したばかりなのに、退去のことなんて考えたくないと思うかもしれませんが、退去時に大きなトラブルになる場合も多々あります。

原状回復とは借りたときの状態に戻すことであり、決して借りたとき以上の状態に戻すことではありません。契約書には何度も目を通し、貸主にしっかりと確認することが大切です。

店舗の退去時に、残しても良いものを精査して減額交渉できれば、原状回復工事の費用をコストダウンできます。「残しても良いものがないか？」事前に大家さんとしっかり打ち合わせしておきましょう。

貸主に指定業者の有無を確認する

店舗物件の原状回復では、賃貸人が指定業者をあらかじめ決めている場合が多いです。しかし、中には、指定業者以外で工事可能なケースもありますので、事前に大家さんに原状回復工事の指定業者の有無を確認して、可能な場合は早めに見積もりを取るようにしましょう。

指定業者から別の業者に切り替えることで、原状回復の工事費用のコストダウンにつながることもあります。指定業者以外の業者に依頼する際は、原状回復工事に慣れている業者に任せると良いでしょう。

原状回復工事に要する期間に注意

事業用の店舗物件は原則退去前、つまり契約期間内に原状回復工事を行う必要があります。物件により賃貸契約の解約予告を3か月～6か月前など長くとっているケースもありますので、あらかじめ賃貸契約書に書かれた解約予告のタイミングを確認しておきましょう。

店舗物件の原状回復工事は、規模や事業形態、工事内容により工期が異なります。小規模の店舗や飲食店の場合は短いときで約1週間、中～大規模の店舗の場合はさらに長い期間がかかります。

万が一、退去日を過ぎても原状回復工事が終わらなかった場合は、賃借人が賃貸契約を延長してその分の賃料を支払うことになるため注意が必要です。賃貸契約終了前に工事が終わるように、原状回復工事に要する期間をしっかり業者に確認しておきましょう。

店舗物件の原状回復は、原則契約期間内に行う場合が多いですが、物件によっては退去後に行う場合もあるので、賃貸契約書で工事を行うタイミングを確認しておきましょう。

賃貸契約書には、「退去後3か月以内に返還」、「退去後6か月以内に返還」と期間が明確に記載されていますが、中には「退去後速やかに返還」といったように曖昧な表記で記載されていることもあります。速やかにと記載されている場合や、そもそも記載がない場合は、返還目安を確認するために詳細な期間を確認しておいた方が良いでしょう。

まとめ

店舗の原状回復をめぐるトラブルに発展しないよう、日ごろから物件の管理をしっかりと行い、退去時も気持ちよく退去できるようにしましょう。

店舗の原状回復には分かりづらい部分がたくさんあるため、原状回復ガイドラインは一読しておきましょう。もし最悪の場合、トラブルが起きても上手く対処できますし、トラブルを避けることにもつながります。

店舗の原状回復は、スケールメリットにより面積が広がるに連れて坪単価は下がります。全体を通して、既存の状況や仕様により費用相場は大きく異なりますので、こちらで紹介した費用相場は大まかな目安となります。

工事範囲を明確にするため、賃貸借契約書の内容を工事業者にも確認してもらい、現地調査の際にオーナー様の立ち会いもお願いして、原状回復工事に慣れた業者に見積もりを依頼するのが良いでしょう。

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