居抜き物件とスケルトン物件の違いとは？メリットと費用を徹底比較

店舗を開業する時に気になるのは、「スケルトンと居抜き物件はどちらがお得か？内装工事などの費用はどのような違いがあるのか？」ということではないでしょうか？

この記事を最後までお読みいただくことで、スケルトンと居抜き物件のそれぞれのメリットや、内装工事などの費用の違いについて詳しく理解できます。

当サイトは、2010年から数多くの店舗を工事しており、類似サイト以上に多くの知識と実績がありますので、ぜひ参考にしてください。

結論から言えば、スケルトンと居抜き物件のそれぞれにメリットがあります。必ずしも居抜き物件が安くなるとは限らず、スケルトンが高くなるとも限らないため、ご自身の状況に合わせて選ぶことが大切です。

著者

infomake株式会社 代表取締役
野村晃正

武蔵野美術大学の空間演出デザイン科を卒業後、2010年にinfomake株式会社を設立。2010年から当サイト

「店舗内装工事見積り比較.com」を運営し、現在まで数多くの店舗開業をサポートしている。

プロフィール

監修者

一級建築士
石橋優介様

広島大学大学院を卒業後、個人設計事務所や大手組織設計事務所に勤務。独立して一級建築士事務所を開設し、

住宅、事務所、店舗、宿泊施設、教育施設などを中心に、全国で設計・監理を行う。執筆、監修、セミナー講師など幅広く活動。

プロフィール

監修者

1級建築施工管理技士
山本悠太様

関西大学を卒業後、竹中工務店に入社。研修施設や高層マンションなどの大規模現場で施工管理を経験し、

躯体工事から仕上工事まで幅広い工事を担当。在籍中に1級建築施工管理技士を取得し、現在は加藤装飾株式会社で施工管理に従事。

プロフィール

居抜き物件とは

居抜き物件とは、前の借主が使用していた設備や内装がそのまま残った状態で貸し出される物件のことです。

特に飲食店や美容室、オフィスなどでは、営業に必要な設備が揃っていることが多いため、新しくお店を始める人にとっては大きなメリットになります。

このタイプの物件を選ぶ最大のメリットは、初期費用を抑えながら、開業までの時間を短縮できることです。

通常、新しくお店を構えるには、内装工事や設備の購入が必要になりますが、居抜き物件ならそのまま活用できるため、大幅なコスト削減につながります。

ただし、すべてのケースでスムーズにいくとは限りません。以前の店舗の間取りや設備が、開業予定の店舗に合わない場合もあるからです。

場合によっては、不要な設備を撤去する費用が発生し、結果的にコストがかさむことも考えられます。

そのため、契約前には設備の状態を確認し、修繕が必要な箇所があるかをチェックすることが重要です。

居抜き物件で開店する3つのメリット

居抜き物件を活用して開店することには、大きく以下のような3つのメリットがあります。

初期費用を最小限に抑えられる

開店までの時間を短縮できる

お客様の取り込みも期待できる

それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

初期費用を最小限に抑えられる

誰もが納得できるポイントだと思いますが、初期費用を最小限に抑えられる点が、居抜き物件の最大のメリットになります。

通常の物件では、内装が一切なく、必要な設備もすべて自分で用意しなければなりません。

しかし、居抜き物件なら内装や設備がそのまま残っている場合が多く、初期費用を抑えられる可能性があります。

必要に応じて一部の内装を変えたり、新しい設備を用意したりする必要はありますが、そのまま使える部分も多いため、一から店舗を作るよりも内装や設備の費用を抑えられるでしょう。

通常は水回りの工事だけでもかなりの費用がかかるので、水回りの工事が不要なだけでも、初期費用に大きな差が出ます。

開店までの時間を短縮できる

上記で紹介したように、居抜き物件は内装工事をあまりしなくても開店できるため、物件を確保してから開店するまでの時間を短縮できます。

店舗の工事期間中でも家賃の支払いが必要なため、工事が長引くほど家賃負担も増えてしまいます。短期間でお店を開店できて、家賃を節約できるのも居抜き物件のメリットです。

スケルトン物件の場合、建物は完成していても内装が一切ないため、内装工事だけで数か月かかることもあります。しかし、居抜き物件なら1～2週間でオープンすることも可能です。

お客様の取り込みも期待できる

居抜き物件とは、以前に別のお店が営業していた物件のことであり、過去にその店舗を利用していたお客様がいたことを意味します。以前に通っていたお客様が、別のお店に変わってもそのまま利用してくれる可能性もあります。

居抜き物件の場合は、開店までの時間が短いため、以前のお店を利用していたお客様を、そのまま自分のお店で取り込める場合もあるのです。

すべてのお客様が来てくれるわけではありませんが、よく行っていたお店が別のお店になっていると、試しに行ってみようかと考える人は少なくありません。つまり、何もせずにお店の宣伝をしているようなものです。

居抜き物件は、費用面のメリットばかりが注目されがちですが、こうした強みもあります。

居抜き物件に隠れたデメリット

居抜き物件を用いるメリットは、お金をたくさんかけずに開業できて、内装工事や設備の費用を大きく削減できる点です。

その一方で、お客様の目線に立った時にはいくつかの問題点もあります。看板は違っても内装や設備が同じ場合には、お客様に「以前と同じ店では？」と認識されてしまうことも少なくありません。

以前のテナントが撤退した理由が悪い原因の場合、同じ店と見られることには大きなデメリットがあります。具体的に、過去に閉店した理由として考えられるものには、以下のようなケースが挙げられます。

• クレームが多い
• 食中毒を起こした
• 流行っていない
• 店主の愛想が悪い
• お店の雰囲気が暗い
• 料理の味がまずい
• サービスが悪い
• 料理の提供が遅い
• 待ち時間が長い
• 店内がうるさい
• お店の居心地が悪い

前の店舗の悪いイメージを払拭するためにも、居抜き物件でそのまま開店できる状態だとしても、費用をケチらずある程度は内装や設備を新しく変更して、外装についてもそれなりに改装を行った方が良いでしょう。

スケルトン物件とは

スケルトン物件とは、内装や設備がすべて撤去され、コンクリート打ちっぱなしの状態で貸し出される物件のことを指します。

こうしたスケルトン物件の最大の魅力は、レイアウトやデザインを自由に決められることです。

業態やコンセプトに合わせた店舗づくりが可能なため、飲食店や美容室、オフィスなど、ブランディングを重視する事業者からの支持を集めています。

また、電気や水道の配線を最適な形で設計できるため、作業効率の良い動線を確保しやすいというメリットもあります。

しかし、その一方で居抜き物件と比較すると、初期費用が高くなりがちです。

内装工事にかかるコストが大きいうえ、施工期間も長くなるため、開業までに十分な資金と時間を確保しておく必要があります。

そのため、スケルトン物件を選ぶ際は、工事費用やスケジュールを事前に見積もり、事業計画と照らし合わせながら慎重に判断しましょう。

スケルトンで開店するメリット

スケルトン物件を活用して開店することには、大きく以下6つのメリットがあります。

• 一から内装やデザインを決められる
• 系列店舗のイメージに合わせられる
• 前のイメージを引き継がずにすむ
• センスが求められる業界では自由が効く
• じっくり調査してオープンできる
• 条件によって居抜きよりも費用が安くなる

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

一から内装やデザインを決められる

スケルトン物件の最大の魅力は、内装やデザインをゼロから自由に設計できる点です。

そのため、より個性的な空間を作りたい場合や、業態に合わせたレイアウトを重視する場合には、スケルトン物件が適しています。

さらに、スケルトン物件なら業態やコンセプトに応じて一から設計できるため、理想の店舗を実現しやすいのも大きな利点です。

特に、動線の最適化やオリジナル性の高いデザインを求める業種にとっては、大きなメリットとなります。

たとえば、飲食店では調理スペースの配置や客席レイアウトを工夫することで、作業効率の向上や快適な客席環境の確保が可能です。

系列店舗のイメージに合わせられる

チェーン展開を検討している場合や、ブランドイメージを統一したいと考えている企業にとって、スケルトン物件は理想的な選択肢の一つです。

内装を一から設計できるため、既存店舗と同じデザインやレイアウトを忠実に再現しやすく、統一感のあるブランド展開が可能になるからです。

特に、ブランドの世界観を大切にしたい企業にとっては、その柔軟性が大きなメリットとなります。

たとえば、大手カフェチェーンやアパレルブランドでは、どの店舗でも統一されたデザインを採用し、ブランドのイメージを維持することを重視しています。

スケルトン物件を選べば、照明や壁材、什器の配置などを細部までこだわって設計できるため、ブランドの一貫性を強調するだけでなく、顧客に安心感を与える効果も期待できるでしょう。

前のイメージを引き継がずにすむ

居抜き物件の場合は、ある程度前のテナントのイメージや内装を引き継ぐことになり、いわゆる負のイメージがついてくる場合もあります。

スケルトン物件ではこうしたデメリットがなく、前に入っていたテナントがどういう店舗であっても、特に気にする必要はありません。これも居抜き物件との最大の違いであり、かなり大きなメリットだといえます。

逆に、「あれ？前に入っていたお店とかなり印象が違うな！」と、プラスの宣伝効果になるケースもあるのです。最初に興味を持ってもらったことがきっかけで、大切なリピーターにつながる可能性もあります。

スケルトン物件にはさまざまなメリットがあり、多くの相乗効果をもたらす可能性があります。居抜き物件とは違うメリットがあるため、自分の希望に合うのはどちらなのか、もう一度考えてみてはいかがでしょうか。

センスが求められる業界では自由が効く

スケルトン物件は、内装の自由度が高いため、デザイン性が求められる業界において大きな強みとなります。

特に、飲食店や美容室、アパレルショップなど、空間デザインがブランドイメージに直結する業種では、スケルトン物件を選ぶことで、よりオリジナリティのある店舗づくりが可能になります。

たとえば、居抜き物件の場合、前の店舗のレイアウトや設備をそのまま活用することが前提となるため、デザインの自由度が制限されるケースも少なくありません。

店舗の雰囲気を一新したくても、大幅な改装には撤去費用や追加の施工費がかかり、結果的にコストが膨らむこともあるでしょう。

一方で、スケルトン物件なら、壁や床の素材選びから、照明の配置、レジカウンターの設計まで、すべて自分のコンセプトに合わせてカスタマイズできるため、競合店との差別化がしやすくなります。

また、店舗の世界観を統一することで、ブランドのアイデンティティを強く打ち出せるのも大きな魅力です。

じっくり調査してオープンできる

その他のスケルトン物件の強みは、周辺の競合店や人気店をじっくり調査し、ターゲットを絞り込んでから店舗をオープンできる点です。

居抜き物件の場合は、スケルトン物件より出回る数も少ないため、物件が先に決まり、それに合わせて出店場所を選ばざるを得なくなります。つまり、居抜き物件だと、出店場所をある程度妥協する必要があるということです。

もともと有名な店舗で働いていて、様々なメディアで取り上げられているような方は別ですが、有名人でない普通の方であれば、しっかりとマーケティング調査をすることが重要です。

立地から開店まで、様々な部分で自由に作れるスケルトン物件は、やはり店舗の開業に向いているといえます。

条件によって居抜きよりも費用が安くなる

一般的に、スケルトン物件は内装工事の費用がかさむため、初期投資が大きくなる傾向があると考えられています。

しかし、すべてのケースでスケルトン物件のコストが高くなるわけではありません。

物件の状態や必要な改修内容によっては、居抜き物件よりもコストを抑えられる場合もあります。

居抜き物件は、前のテナントが使用していた設備をそのまま活用できる点が大きなメリットですが、不要な設備の撤去費用や、レイアウトを変更するための追加工事が発生する可能性もあります。

こうした費用が想定以上にかさむことで、結果的にコストが膨らんでしまうケースも少なくありません。

一方、スケルトン物件であれば、必要な設備だけを導入できるため、無駄な改修費用を抑えられるでしょう。

【比較表】スケルトンと居抜き物件の違いとは

目安として、以下のような内装工事費用の相場があります。以下の坪単価で資金計画を立てていけば、ある程度の希望を取り入れて、十分に満足するお店を作ってもらうことが可能です。

※厨房機器・美容機器・医療機器・OA機器は別途

ただし、店舗の内装工事費用を坪単価で計算できるのは、基本的に15～20坪程度のお店の場合です。

たとえば、5坪の店と15坪の店を比較しても、最低限必要な設備工事はほとんど変わらないため、15坪の店より5坪の店の方が坪単価としては高くなります。

逆に、50坪のように大きな店でも、必要な設備工事はあまり変わらないため、15坪の店より50坪の店の方が坪単価としては下がります。つまり・・・

必ずこの金額でなければお店を作れないわけではなく、1坪あたりの目安として考えれば大丈夫です。この金額以下でも良いお店を作ることは可能ですが、平均的な相場がこれくらいだと頭に入れておきましょう。

見積書から計算して、坪単価が上記の金額以上になる場合は、相場より内装工事費用が高いケースも考えられますので、判断の目安として内装業者と交渉してみましょう。

上記の坪単価を超えるケースとしては、凝ったデザインを希望したり、グレードの高い素材を使用したり、物件の状態があまり良くない場合などは、上記の坪単価を大きく超える場合もあります。

内装工事の予算を決めるコツについては、以下のページで詳しく解説していますので参考にしてください。

• 内装工事の見積もりの項目・損しないポイント

スケルトンと居抜き物件の費用相場

スケルトン物件と居抜き物件では、内装工事費用に大きな違いがあります。ここではそれぞれの費用相場について解説していきます。

• スケルトン物件は内装工事費用が高額
• 居抜きは物件価格と軽微な改装費用
• 物件探しには具体的な手順がある
• どちらがお得かは出店条件による

それでは、詳しく見ていきましょう。

スケルトンの内装工事費用

まず、スケルトン物件は、内装工事費用の面で見ると、コストが大幅に増加します。 スケルトン物件とは、骨組みと下地だけの状態で、コンクリート打ちっぱなしの壁がむき出しになっており、エアコンやトイレなどの設備も何もない物件です。

店舗としての体裁を整えて開業するには、すべて一から工事を行う必要があり、当然ながら設備や備品も残されていないので、居抜き物件と比較すれば大きく費用がかかるのです。

費用の面ではデメリットが大きいものの、出店に際しては自分のイメージに合わせて一から店舗を作れるので、理想通りのお店にできます。

撤退に際しては、賃貸契約書に原状回復するよう記載されていることが多く、元の何もない状態に戻すために解体費用もかかるので、こうしたデメリットについてもあらかじめ知っておきましょう。

このようにスケルトン物件と居抜き物件には、それぞれ費用面だけでは判断できないメリット・デメリットがあります。ご自身の状況や希望に応じて、慎重に選択することが重要です。

居抜き物件の内装工事費用

居抜き物件は、内装工事費用の面で見ると、大きなメリットがあります。居抜き物件は、前に営業していたお店の内装や設備が残されているので、必ずしも一から内装工事を行なう必要がないのです。

内装や設備がどの程度残っているかは物件によって異なりますが、床・壁・天井・客席の内装が残っていて、厨房機器も使える状態で残っていれば、内装工事の費用も厨房機器の購入費用もかかりません。

ただし、費用面ではメリットが大きいものの、必ずしも開業時に有利に働くとは限りません。

前に入っていた店舗が残した内装をそのまま流用した場合、お客様が前の店舗と同じだと勘違いすることがあります。前の店舗のサービスが悪かったり、味が悪いなどの問題があって閉店した場合は、そのイメージを引き継ぐことにもなりかねません。

こうしたデメリットを避けるためにも、前の店舗の閉店理由は、不動産業者や近隣の店舗などに尋ねておくと良いでしょう。

店舗物件を探す具体的なステップ

上記の坪単価表を参考にして、スケルトン物件と居抜き物件のそれぞれについて、適切な広さの店舗物件を探すステップを考えてみましょう。

「内装工事の見積もりの項目・損しないポイント」のページもあるように、開業資金の約半分が内装工事費用にかかるという点が、店舗物件を探すためのポイントとなります。

飲食店を開業するとして、新装の坪単価を30万円、改装の坪単価を15万円と仮定して、上記に当てはめて考えてみましょう。

希望する条件に完全に合致する物件はなかなか見つからないため、ある程度は費用や広さなどを妥協することも大切です。今の時代は、SNSやホームページを有効に活用すれば、多少立地が悪くても集客することもできます。

まずは上記のステップを目安にして物件を探し、妥協する部分も考えながら、候補とする物件の範囲を広げていくと良いでしょう。店舗物件の探し方は、以下のページで詳しく解説していますので参考にしてください。

• 店舗物件の探し方・良い物件の見分け方

スケルトン・居抜きはどちらがお得？

スケルトン物件と居抜き物件のどちらにも利点はありますが、結局はどちらがお得なのでしょうか？

ここまでの両者の利点を踏まえると、費用面では内装や設備を流用できる居抜き物件の方がお得だといえます。

初期費用にかけられる予算がない場合、内装にある程度は妥協できる場合、または希望と合致した居抜き物件を見つけられた場合には最適でしょう。

ただし、居抜き物件には内装や設備の老朽化の心配もあるため、結果的にはスケルトン物件の方が得になる可能性もあります。初期費用に余裕がある場合、どうしても叶えたい理想がある場合には、スケルトン物件を検討すべきでしょう。

どちらの方がお得になるかは、ご自身の予算やプラン、理想とするお店のイメージ、希望の物件によって左右されますので、両者の利点をよく理解した上で判断しましょう。

居抜き物件を飲食店に改装する場合

ある程度の内装や設備が残っている居抜き物件ですが、それでも内装工事は必要です。飲食店を開業する際に居抜き物件を利用する場合は、どのような内装工事が必要になるのでしょうか？

元のお店が飲食店だった場合

元のお店が飲食店だった場合は、内装工事の必要性もぐっと下がります。特に厨房や水回りの工事は、そのまま活用できる場合が多いですが、設備の状態によっては修繕や交換が必要になることもあります。

水回りは防水加工などがしてあるため、新たに工事してスペースを広げたり、場所を変えたりすると大幅に費用が上昇します。これでは居抜き物件のメリットが活かせないので、水回りの位置は変更せず、簡単な改修程度に留めましょう。

居抜き物件の内装工事では、店内に配置するテーブルや椅子を新しいものに変えたり、店内の照明や看板を変えたり、床・壁・天井を張り替えるなどの工事が主になります。居抜き物件で、費用を抑えて内装工事する方法は以下の通りです。

細かい部分を自分の好みに合わせて変更し、厨房部分やエアコン・トイレなどのベースなる設備は、清掃だけしてそのまま利用するイメージです。居抜き物件で、費用が高くならないための注意点は以下の通りです。

元のお店が飲食店ではない場合

元のお店が飲食店ではなかった場合は、水回りを中心に内装工事が必要になってきます。飲食店かそうでないかで、最も大きく変わるのが水回りの工事費用ともいえるでしょう。

水回りの内装工事には多くのお金がかかりますが、飲食店では絶対に欠かせない工事です。どのようなレイアウトなら調理がしやすいか、調理や配膳の効率などを考えながら、見栄えの良さにもこだわりたいところです。

レイアウトや設計から始める必要があるため、自分で決めるのか、プロに任せるのかも検討しておきましょう。ただし、配管の位置も考えてレイアウトを組まないといけないため、基本的には内装業者に任せた方が良いでしょう。

元が飲食店ではなかったことを考えると、他の部分も大きく変えなければいけない可能性があります。居抜き物件とはいえ、あまり活かして再利用できる部分が無ければ、大幅な内装工事をすることになると想定しておきましょう。

特に注意が必要なのは、オフィスの居抜き物件を飲食店に改装する場合です。オフィスの居抜き物件で使える物は、エアコン・トイレや壁紙くらいしかなく、電気・ガス・水道・ダクト・グリストラップなどは、一から工事する必要があります。

つまり、居抜き物件を選んでも、元が同じような業態でなければ、あまり工事費用は削減できないということです。自分が開業したい店舗と似た業態の居抜き物件を選び、どこを再利用できるかをイメージしながら探しましょう。

大まかなイメージとしては、重飲食を開業するなら重飲食の居抜き物件、軽飲食を開業するなら軽飲食の居抜き物件を探すのが、内装や設備の費用を抑えるためのポイントです。

大掛かりな内装工事をする場合

大掛かりな内装工事をすることになった場合は、特に予算には十分気を付けましょう。

居抜き物件の最大のメリットは、何といっても初期費用を抑えられることです。しかし、内装工事に多くの費用がかかると、そのメリットが活かせなくなってしまいます。

スケルトン物件も含めて、別の物件を探した方が良かったということにもなりかねないので、居抜き物件を選ぶ際は予算を最小限に抑えるように意識しましょう。どうしても必要な部分の工事だけに絞り、無駄を省くことがポイントです。

居抜き物件を上手に利用すれば、通常の半額以下で内装を完成させられることもあります。いかに予算を少なくできるか、これは居抜き物件で開業する場合に非常に重要な部分なのです。

まとめ｜居抜き物件とスケルトン物件の違い

ここまで、スケルトン物件と居抜き物件のそれぞれのメリットや、内装工事と設備費用の違いについて解説してきました。

こちらの記事で、店舗物件を探す具体的なステップを知り、注意すべきポイントも知ることができたと思います。こちらの情報を参考にして、理想のお店が完成することを願っています。

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