スケルトンと居抜き物件はどちらがお得?内装工事費用も比較!

スケルトンと居抜き物件はどちらがお得?内装工事費用も比較!

店舗を開業する時に気になるのは、「スケルトンと居抜き物件はどちらがお得か?内装工事などの費用はどれくらい違うか?」ということではないでしょうか?

この記事を最後までお読みいただくことで、スケルトンと居抜き物件のそれぞれのメリットや、内装工事などの費用の違いについて知ることができます。

当サイトは、2010年から数多くの店舗を工事しており、類似サイト以上に多くの知識と実績がありますので、ぜひ参考にしてください。

結論から言えば、スケルトンと居抜き物件のそれぞれにメリットがあります。必ずしも居抜き物件が安くなるとは限らず、スケルトンが高くなるとも限らないため、ご自身の状況に合わせて選ぶことが大切です。

スケルトンで開店するメリット

飲食店に限らず店舗を開業する際は、居抜き物件で元々ある設備を使って費用を安くしたいと考える方と、スケルトンから自分の理想を追求したい方に分かれます。

どちらのタイプの方であっても、スケルトンから開業するメリットは知っておいて損はありませんので、以下で見ていきましょう。

手間と費用を惜しまない場合

これは居抜き物件とは決定的に違うメリットといえる部分ですが、スケルトンは一から内装やデザインを決めることが可能です。

もちろん費用と時間がかかりますし、オープンまでの道のりは居抜き物件と比べて大変です。しかし、長年温めてきた理想の店舗のイメージがあり、理想を実現できるなら多少の手間や費用はかかってもいい、という方にはおすすめです。

安易に元々ある設備を利用して急いでオープンするより、理想を実現させた方が後々のモチベーションも高まります。モチベーションはお店の経営やスタッフにも影響するため、目に見えないメリットもたくさんあるのです。

既に経営している店舗がある場合

上記の内容は、開業資金や事業計画が整った方の場合のメリットでした。他にも、2店舗目、3店舗目を経営したいと考えている方にも、スケルトンから開業するメリットがあります。

2店舗目をオープンできる程の売り上げがあるということは、いろいろなノウハウが蓄積されているはずです。そして、2店舗目を考える方の多くは、既にお店のイメージが頭の中ででき上がっている場合も多いでしょう。

内装やデザインに制限が少ないスケルトンから開業する方が、理想とするイメージを忠実に再現して、理想の2店舗目を作りやすいのです。

前のイメージを引き継がずにすむ

居抜き物件の場合は、ある程度前のテナントのイメージや内装を引き継ぐことになり、いわゆる負のイメージがついてくる場合もあります。

スケルトンではこうしたデメリットが無く、前に入っていたテナントがどういう店舗であっても、特に気にする必要はありません。これも居抜き物件との最大の違いであり、かなり大きなメリットだといえます。

逆に、「あれ?前に入っていたお店とかなり印象が違うな!」と、プラスの宣伝効果になるケースもあるのです。最初に興味を持ってもらったことがきっかけで、大切なリピーターにつながる可能性もあります。

スケルトンには様々なメリットがあり、たくさんの相乗効果をもたらす可能性があります。居抜き物件とは違うメリットがありますので、自分の希望に合うのはどちらなのか、もう一度考えてみてはいかがでしょうか。

センスの良い店舗が好まれる

特に美容室やサロンなどの美容関係の店舗では、おしゃれのために来店するという要素もあるため、お客様はセンスの良いお店を好むことが多いでしょう。

居抜き物件で開業した場合は、変更できる内装の箇所はどうしても限られてきます。ビルやショッピングモールのテナントとして店舗を構える場合も同様で、前のテナントの悪いイメージを引き継ぐことになってしまいます。

スケルトンから開業する場合は、こうしたネガティブな影響を受けることもなく、新しいお店でお客様を迎えられます。お客様相手の商売である以上、こうしたスケルトンのメリットはかなり大きいといえます。

じっくり調査してオープンできる

その他のスケルトンの強みは、周辺の競合店や人気店をじっくり調査し、ターゲットを絞り込んでから店舗をオープンできる点です。

居抜き物件の場合は、スケルトンより出回る数も少ないため、物件ありきで出店場所が決まってしまいます。つまり、居抜き物件だと、出店場所をある程度妥協する必要があるということです。

もともと有名な店舗で働いていて、様々なメディアで取り上げられているような方は別ですが、有名人でない普通の方であれば、しっかりとマーケティング調査をすることが重要です。

立地から開店まで、様々な部分で自由に作れるスケルトンは、やはり店舗の開業に向いているといえます。

スケルトンが高いとは限らない

居抜き物件で開業した方が必ず費用が安くなる、そう考えている人も少なくないと思いますが、実際にはスケルトンの方が安くなる場合もあります。

居抜き物件といえば、もともとある設備を使えるため、安くなるという印象もあるでしょう。しかし、物件の造作譲渡の条件次第では、スケルトンの方が安くなる場合も決して少なくありません。

造作譲渡というのは、店舗に残っている床・壁・天井・テーブル・椅子などの内装や、厨房機器・調理器具・エアコン・ダクト・シャンプー台などの設備に対して、お金を支払って譲り受けることです。

造作譲渡に対して支払う費用のことを造作譲渡料といい、造作譲渡料の平均は東京都内で100~200万円前後です。造作譲渡料がこの金額より大幅に高い場合は、スケルトンを選んだ方が安くなる可能性も出てきます。

・造作譲渡料は東京都内で平均100~200万円
・造作譲渡料がそれ以上ならスケルトンも検討

お客様の理想を叶えるための店舗を作るには、まず理想の物件を探すことが大切です。最初に作った事業計画書を見直し、スケルトンの優位性をもう一度考えてみてはいかがでしょうか。

居抜き物件で開店するメリット

店舗を開店する場合には、居抜き物件を利用するのも選択肢の1つです。居抜き物件には強みがあり、その強みを活かせば大きなメリットを得られるのですが、具体的にどんなメリットがあるのでしょうか?

初期費用を最小限に抑えられる

誰もが納得できるポイントだと思いますが、初期費用を最小限に抑えられる点が、居抜き物件の最大のメリットになります。

通常の物件だと内装は全く無く、必要な設備もすべて自分で用意しなければいけませんが、居抜き物件なら内装も残っていますし、設備も残ったままの状態になっています。

必要に応じて一部の内装を変えたり、新しい設備を用意したりする必要はありますが、そのまま使える部分も多いため、内装や設備の費用を抑えることができます。

店舗の開店費用を大きく抑えることができる、このメリットは居抜き物件ならではです。通常は水回りの工事だけでもかなりの費用がかかるので、水回りだけでも工事しなくてすめば、初期費用に大きな差が出るでしょう。

開店までの時間を短縮できる

上記で紹介したように、居抜き物件は内装工事をあまりしなくても開店できるため、物件を確保してから開店までの時間を短縮できます。

今すぐ開店したいと考えている時には便利ですし、店舗の工事中でも家賃を払う必要がありますから、工事が長くなるほど家賃もかさんでいきます。短期間でお店を開店できて、家賃を節約できるのも居抜き物件のメリットです。

新築で建物の箱があるだけで、内装は全く何も無いスケルトンの場合は、内装工事だけで数か月かかることもありますが、居抜き物件なら1~2週間でオープンすることも可能です。

お客様の取り込みも期待できる

居抜き物件ということは、以前も何かのお店だったということで、それはその物件にある程度のお客様が通っていたことを意味します。以前に通っていたお客様が、別のお店に変わってもそのまま利用してくれる可能性もあります。

居抜き物件の場合は、開店までの時間が短いですから、以前のお店を利用していたお客様を、そのまま自分のお店で取り込める場合もあるのです。

すべてのお客様が来てくれるわけではありませんが、よく行っていたお店が別のお店になっていると、試しに行ってみようかと考える人は少なくありません。つまり、何もせずにお店の宣伝をしているようなものなのです。

居抜き物件は、費用面のメリットばかりが注目されがちですが、こうした強みも持っているのです。

居抜き物件に隠れたデメリット

居抜き物件を用いるメリットは、お金をたくさんかけずに開業できて、内装工事や設備の費用を大きく削減できる点にあります。

その一方で、お客様の目線に立った時には大きな問題があります。看板は違っても内装や設備が同じ場合には、前のテナントと同じ店だと感じるお客様も多く、同じ系列の店だと見られることもあります。

以前のテナントが撤退した理由が悪い原因の場合、同じ店と見られることには大きなデメリットがあります。ざっと思いつくだけでも、以下のような閉店理由があります。

  • クレームが多い
  • 食中毒を起こした
  • 流行っていない
  • 店主の愛想が悪い
  • お店の雰囲気が暗い
  • 料理の味がまずい
  • サービスが悪い
  • 料理の提供が遅い
  • 待ち時間が長い
  • 店内がうるさい
  • お店の居心地が悪い

閉店しているわけですから、高齢でお店をやめたなどの場合を除いて、何かしら悪い原因があって閉店したと考えるのが普通でしょう。

前の店舗の悪いイメージを払拭するためにも、居抜き物件でそのまま開店できる状態だとしても、費用をケチらずある程度は内装や設備を新しく変更して、外装についてもそれなりに改装を行った方が良いでしょう。

居抜き物件を飲食店に改装する場合

ある程度の内装や設備が残っている居抜き物件ですが、それでも内装工事は必要です。飲食店を開業する際に居抜き物件を利用する場合は、どんな内装工事が必要になるのでしょうか?

元のお店が飲食店だった場合

元のお店が飲食店だった場合は、内装工事の必要性もぐっと下がります。特に厨房、いわゆる水回りの工事は、基本的に必要ないと考えておきましょう。

水回りは防水加工などがしてあるため、新たに工事してスペースを広げたり、場所を変えたりすると大幅に費用が上昇します。これでは居抜き物件のメリットが活かせないので、水回りの位置は変更せず、簡単な改修程度に留めましょう。

居抜き物件の内装工事では、店内に配置するテーブルや椅子を新しいものに変えたり、店内の照明や看板を変えたり、床・壁・天井を張り替えるなどの工事が主になります。居抜き物件で、費用を抑えて内装工事する方法は以下の通りです。

・テーブルを変える
・椅子を変える
・カウンターを作り直す
・店内の照明を変える
・看板を変える
・床を張り替える
・壁を張り替える
・天井を張り替える

細かい部分を自分の好みに合わせて変更し、厨房部分やエアコン・トイレなどのベースなる設備は、清掃だけしてそのまま利用するイメージです。居抜き物件で、費用が高くならないための注意点は以下の通りです。

・厨房の位置は変更しない
・トイレの位置は変更しない
・厨房機器は清掃して利用
・ダクトは清掃して利用
・グリストラップは清掃して利用
・エアコンは清掃して利用
・トイレ便器は清掃して利用

元のお店が飲食店ではない場合

元のお店が飲食店ではなかった場合は、水回りを中心に内装工事が必要になってきます。飲食店かそうでないかで、1番大きく代わるのが水回りの工事費用ともいえるでしょう。

水回りの内装工事には多くのお金がかかりますが、飲食店では絶対に欠かせない工事です。どのようなレイアウトなら調理がしやすいか、調理や配膳の効率などを考えながら、見栄えの良さにもこだわりたいところです。

レイアウトや設計から始めることになりますので、自分でレイアウトを決めるのか、プロに任せるのかも検討しておきましょう。ただし、配管の位置も考えてレイアウトを組まないといけないため、基本的には内装業者に任せた方が良いでしょう。

元が飲食店ではなかったことを考えると、他の部分も大きく変えなければいけない可能性があります。居抜き物件とはいえ、あまり活かして再利用できる部分が無ければ、大幅な内装工事をすることになると想定しておきましょう。

特に注意が必要なのは、オフィスの居抜き物件を飲食店に改装する場合です。オフィスの居抜き物件で使える物は、エアコン・トイレや壁紙くらいしかなく、電気・ガス・水道・ダクト・グリストラップなどは、一から工事する必要があります。

つまり、居抜き物件を選んでも、元が同じような業態でなければ、あまり工事費用は削減できないということです。自分が開業したい店舗と似た業態の居抜き物件を選び、どこを再利用できるかをイメージしながら探しましょう。

おおまかなイメージとしては、重飲食を開業するなら重飲食の居抜き物件、軽飲食を開業するなら軽飲食の居抜き物件を探すのが、内装や設備の費用を抑えるためのポイントです。

・重飲食を開業するなら重飲食の居抜き物件
・軽飲食を開業するなら軽飲食の居抜き物件
・どこを再利用できるか考えながら物件を探す

大掛かりな内装工事をする場合

大掛かりな内装工事をすることになった場合は、特に予算には十分気を付けましょう。

居抜き物件の最大のメリットは、何といっても初期費用を抑えられることです。しかし、内装工事に多くの費用がかかると、そのメリットが活かせなくなってしまいます。

スケルトンも含めて、別の物件を探した方が良かったということにもなりかねないので、居抜き物件を選ぶ際は予算を最小限に抑えるように意識しましょう。どうしても必要な部分の工事だけに絞り、無駄を省くことがポイントです。

居抜き物件を上手に利用すれば、通常の半額以下で内装を完成されられることもあります。いかに予算を少なくできるか、これは居抜き物件で開業する場合に非常に重要な部分なのです。

スケルトンと居抜き物件の比較

初期費用を抑えることを1番に考えて店舗物件を選ぶのであれば、内装や設備を流用できる居抜き物件がお得になりますが、もちろん初期費用の損得だけでは決められないはずです。

両者のメリット・デメリットをよく理解して、もし費用以外で考えた場合は、どちらの方が自分に合っているのかも考えるようにしましょう。

スケルトンのメリット・デメリット

スケルトンは工事費用が高額となりますが、何もない状態から工事をスタートできるため、自由に内装や設備にこだわることができます。

居抜き物件のように前テナントの内装や設備を流用した場合、前テナントを知っているお客様を確保しやすい一方で、新鮮味がなく妥協した雰囲気を感じられて、お客様が長く定着しない場合もあります。

スケルトンから新規で立ち上げた店舗であれば、お客様に対して新鮮なイメージを与えることができます。

デメリットとしては工事費用がかさむのはもちろんですが、ゼロからのスタートのため施工期間が長くなってしまう点と、開業後に必ずしもお客様が定着するとは限らない点です。

居抜き物件のメリット・デメリット

居抜き物件の最大のメリットは、前テナントの内装や設備を流用して工事費用を削減できる点ですが、他にも工事期間を大幅に短縮できるというメリットもあります。

簡単なリニューアル工事だけですむため、オープン時期を早めることができ、早急に開業することができます。

また飲食店の居抜き物件の後に早く飲食店をオープンできれば、前テナントからのお客様を引き継ぎやすいというメリットもあり、オープン当初から売り上げを確保しやすくもなります。

デメリットとしては設備の老朽化が心配な点と、内装や設備の自由度が少ないため、前テナントのイメージが残りやすくなってしまう点です。

費用以外はどちらも一長一短

初期費用以外のメリット・デメリットで考えてみても、やはりどちらも一長一短ですから、絶対にどちらかがお得というようなことはありません。

両者の費用以外のポイントに注目することも、どちらが自分の開きたいお店に適しているかの判断材料になりますので、費用以外の部分でも考えてみてください。

できるだけ工事費用を抑えられるに越したことはありませんが、ご自身の予算に縛られすぎた判断をすることは避けて、開業後の将来を長い目で考えた上で適した物件を選びましょう。

予算に余裕があるからといって、必ずしもスケルトンを選んだ方が良いとは限りません。逆に工事費用は少し無理をしてでも、居抜き物件で妥協しないほうが良いこともあります。

重ねて言いますが、予算ありきではなく、将来の経営まで見据えた物件探しが大切なのです。スケルトンと居抜き物件の比較をまとめると、以下のようになります。

比較項目スケルトン居抜き物件
費用工事費用が高い工事費用が安い
設備購入する必要あり既存を利用できる
レイアウトかなり自由既存を活かす
工期1か月くらい1~2週間くらい
集客一から集客する必要あり引き継げる可能性あり
イメージ新鮮味がある新鮮味がない
お客様新しい店だと感じる同じ店だと感じる

スケルトンと居抜き物件の費用

店舗の物件探しでは、スケルトンと居抜き物件のどちらを選ぶかを考えることになりますが、内装工事費用の面から双方を比較した場合はどちらが良いのでしょうか?

スケルトンの内装工事費用

まず、スケルトンは、内装工事費用の面から見た場合には費用が大きく増えます。スケルトンとは、骨組みと下地だけの簡素な構造物を指す言葉で、コンクリート打ちっぱなしの壁がむき出しで、エアコンやトイレなどの設備も何もない物件です。

店舗としての体裁を整えて開業するには、すべて一から工事を行う必要があり、当然ながら設備や備品も残されていないので、居抜き物件と比較すれば大きく費用がかかるのです。

ただ費用の面ではデメリットが大きいものの、出店に際しては自分のイメージに合わせて一から店舗を作れるので、理想通りのお店にすることができます。

撤退に際しては、賃貸契約書に原状回復するよう記載されていることが多く、元の何もない状態に戻すために解体費用もかかるので、こうしたデメリットについてもあらかじめ知っておきましょう。

このように双方の物件を比較すると、単に費用面で見ただけでは比べられないメリット・デメリットがありますので、ご自身の状況や希望に合わせて熟考する必要があります。

居抜き物件の内装工事費用

続いて、居抜き物件は、内装工事費用の面から見た場合には非常に大きなメリットがあります。居抜き物件は、前に営業していたお店の内装や設備が残されているので、必ずしも一から内装工事を行なう必要がないのです。

内装や設備がどれくらい残っているかは物件によって異なりますが、床・壁・天井・客席の内装が残っていて、厨房機器も使える状態で残っていれば、内装工事の費用も厨房機器の購入費用もかかりません。

ただし、このように費用の面ではメリットが大きいものの、必ずしも開業に際して有利に働くわけではありません。

前に入っていた店舗が残した内装をそのまま流用した場合、お客様が前の店舗と同じだと勘違いすることがあります。前の店舗のサービスが悪かったり、味が悪いなどの問題があって閉店した場合は、そのイメージを引き継ぐことにもなりかねません。

こうしたデメリットを避けるためにも、前の店舗の閉店理由については、不動産業者や近隣の店舗などに尋ねておくと良いでしょう。

スケルトンと居抜き物件の相場

あくまでも目安となりますが、以下が内装工事費用の相場だと覚えておいてください。以下の坪単価で資金計画を立てていけば、ある程度の希望を取り入れて、十分に満足するお店を作ってもらうことが可能です。

店舗の業種新装の坪単価改装の坪単価
飲食店30~50万円15~30万円
美容室・サロン30~40万円15~30万円
病院・クリニック20~50万円10~30万円
オフィス・事務所10~20万円5~10万円

※厨房機器・美容機器・医療機器・OA機器は別途

ただし、店舗の内装工事費用を坪単価で計算できるのは、基本的に15~20坪程度のお店の場合です。

例えば、5坪の店と15坪の店を比較しても、最低限必要な設備工事はほとんど変わらないため、15坪の店より5坪の店の方が坪単価としては高くなります。

逆に、50坪のように大きな店でも、必要な設備工事はあまり変わらないため、15坪の店より50坪の店の方が坪単価としては下がります。つまり・・・

坪数坪単価の目安
5坪の店舗平均的な坪単価より高くなる
15坪の店舗平均的な坪単価
50坪の店舗平均的な坪単価より安くなる

必ずこの金額でなければお店を作れないわけではなく、1坪あたりの目安として考えれば大丈夫です。この金額以下でも良いお店を作ることは可能ですが、平均的な相場がこれくらいだと頭に入れておきましょう。

見積書から計算して、坪単価が上記の金額以上になる場合は、相場より内装工事費用が高いケースも考えられますので、判断の目安として内装業者と交渉してみましょう。

上記の坪単価を超えるケースとしては、凝ったデザインを希望したり、グレードの高い素材を使用したり、物件の状態があまり良くない場合などは、上記の坪単価を大きく超える場合もあります。

内装工事の予算を決めるコツについては、以下のページで詳しく解説していますので参考にしてください。

店舗物件を探す具体的なステップ

上記の坪単価の表を参考にして、スケルトンと居抜き物件のそれぞれについて、適切な広さの店舗物件を探すステップを考えてみましょう。

上記の「店舗の内装工事の予算を決めるコツ」のページもあるように、開業資金の約半分が内装工事費用にかかるという点が、店舗物件を探すためのポイントとなります。

1. 融資なども含めて開業資金を決める
2. 開業資金×50%=内装工事の予算
3. 内装工事の予算÷坪単価の相場=物件の坪数
4. スケルトンなら○坪・居抜きなら○坪を把握
5. 希望エリアで上記の坪数の物件を探す

飲食店を開業するとして、新装の坪単価を30万円、改装の坪単価を15万円と仮定して、上記に当てはめて考えてみましょう。

1. 開業資金900万円
2. 900万円×50%=450万円(内装工事の予算)
3. 450万円÷新装30万円/改装15万円
4. スケルトンなら15坪・居抜きなら30坪
5. 希望エリアで上記の坪数の物件を探す

条件にピッタリ合う物件はなかなかありませんので、ある程度は費用や広さなどを妥協することも大切です。今の時代は、SNSやホームページを有効に活用すれば、多少立地が悪くても集客することもできます。

まずは上記のステップを目安にして物件を探し、妥協する部分も考えながら、候補とする物件の範囲を広げていくと良いでしょう。店舗物件の探し方は、以下のページで詳しく解説していますので参考にしてください。

スケルトン・居抜きはどちらがお得?

スケルトンと居抜き物件のどちらにも利点はありますが、結局はどちらがお得なのでしょうか?

ここまでの両者の利点を踏まえた上で、どちらの方が費用的にお得かを判断すると、内装や設備を流用できる居抜き物件の方がお得だといえます。

初期費用にかけられる予算がない場合、内装にある程度は妥協できる場合、または希望と合致した居抜き物件を見つけられた場合には最適でしょう。

ただし、居抜き物件には内装や設備の老朽化の心配もあるため、結果的にはスケルト物件の方が得になる可能性もあります。初期費用に余裕がある場合、どうしても叶えたい理想がある場合には、スケルトンを検討すべきでしょう。

どちらの方がお得になるかは、ご自身の予算やプラン、理想とするお店のイメージ、希望の物件によって左右されますので、両者の利点をよく理解した上で判断しましょう。

・予算に余裕がある → スケルトン
・叶えたい理想がある → スケルトン
・とにかく予算を抑えたい → 居抜き物件
・安くなるなら妥協できる → 居抜き物件

まとめ

ここまで、スケルトンと居抜き物件のそれぞれのメリットや、内装工事と設備費用の違いについて解説してきました。

こちらの記事で、店舗物件を探す具体的なステップを知り、注意すべきポイントも知ることができたと思います。こちらの情報を参考にして、理想のお店が完成することを願っています。

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