飲食店のオーナーチェンジの7つの手順！必要な書類や届出とは
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開業・経営・その他
飲食店のオーナーチェンジを行うと、解体工事の費用が不要なため、廃業にかかる費用を大きく抑えられます。ただし、手続きに不備があると、後々トラブルになる可能性があります。
飲食店のオーナーチェンジには、どのような手順が必要か知っていますか？オーナーチェンジに必要な手順や注意点を把握して、問題のない事業譲渡を行いましょう。
この記事では飲食店のオーナーチェンジにおける流れや注意点などを紹介します。
当サイトは、2010年から数多くの店舗を工事しており、類似サイト以上に多くの知識と実績がありますので、ぜひ参考にしてください。
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目次
飲食店のオーナーチェンジの流れ
飲食店のオーナーチェンジがおこなわれる場合、一般的に居抜き物件として造作譲渡が選択されます。
造作譲渡は、前のオーナーが設置した設備や内装をそのまま買い取ります。前のオーナーは解体工事の費用を抑えられ、新しいオーナーは初期費用を抑えて開業が可能です。
オーナーチェンジの流れは、次の通りです。
- 物件の内見
- 条件や設備の確認
- 借主の審査
- 追加費用の確認
- 造作譲渡契約の締結
- 賃貸借契約の締結
- 物件の引き渡し
それぞれの手順を詳しくみていきましょう。
1.物件の内見
希望する居抜き物件を見つけて、内見を申し込みましょう。なお、居抜き物件では、元の店舗が退去する前に内見を実施するのが一般的です。
時期によっては「内見ができない」「内見できる時間が限られる」などの場合があるので注意しましょう。
2.条件や設備の確認
内見する際には、広さ・立地条件などの基本的な情報や、譲り受ける設備の状態を確認します。
居抜きであっても全ての設備を譲り受けられるわけではありません。オーナーチェンジ後に使える設備を確認しておきましょう。
3.借主の審査
飲食店用の居抜き物件を契約する際も、一般的な賃貸契約と同じく借主の審査が実施されます。事業内容や物件の使用目的に基づいて審査されます。
なお、ほとんどの場合、審査の際に事業計画書の提出が必要です。審査をスムーズに進めるため、従業員の人数や売り上げ、収益見込みなどを詳細に記載した事業計画書を用意しましょう。
4.追加費用の確認
オーナーチェンジの際、設備の修理に追加費用が発生する可能性があります。電気のアンペア数が不足している、通信設備が備わっていないなどの理由で、予定になかった修理が必要になるかもしれません。
追加工事は入居するテナントの負担になるのが一般的です。追加費用が発生する可能性があることを頭に入れておきましょう。
5.造作譲渡契約の締結
入居する物件の詳細を把握し、納得できたら造作譲渡契約を締結します。契約の際、次の点を明らかにしておきましょう。
- 設備が故障していないか
- 機器のリース清算が済んでいるか
- 経費処理する消耗品と資産計上している設備を分けてリスト化しているか
造作譲渡では、全ての設備が無料で譲渡されるわけではありません。契約内容や譲渡リスクの詳細をしっかりと把握して、疑問点は事前に確認しておきましょう。
6.賃貸借契約の締結
オーナーチェンジの契約では、造作譲渡契約と並んで、賃貸借契約が重要です。一般的に賃貸借契約は、物件のオーナーではなく仲介業者と締結します。
賃貸借契約には、賃料や退去時の原状回復のルールなどが細かく定められています。
その他に飲食店の賃貸借契約書に記載されているのは、営業時間や事業内容などの制限です。契約に違反してしまうと違約金を請求されたり、退去を命令されたりする可能性があります。
7.物件の引き渡し
造作譲渡契約、賃貸借契約を締結したら、物件の引き渡しが行われます。物件の引き渡し後には「契約にあった譲渡リストが揃っていること」「設備の動作に問題がないこと」などを確認しましょう。
物件引き渡し時のチェックは、トラブル防止のためにも重要です。
飲食店のオーナーチェンジに必要な書類や届出
飲食店のオーナーチェンジに必要な書類や届出は、主に以下の5点です。
- 譲渡契約書
- 賃貸借契約書
- 営業許可書
- 防火管理者選任（解任）届出書
- 税務署への届出
それぞれ詳しくみていきましょう。
譲渡契約書
譲渡契約書は、事業の譲渡に関する詳細を記載した書類です。元のオーナーと新しいオーナーとの間で署名して、譲渡に合意したことを証明する資料となります。
譲渡契約書には、価格・支払い期日・譲渡する設備・引き渡し日など、譲渡に関連する内容を記載します。必要事項はすべて記載して、後々のトラブルを防ぎましょう。
賃貸借契約書
賃貸物件で営業をする場合には、賃貸借契約書を作成する必要があります。店舗の賃貸契約の内容を確認する際に必要な書類です。オーナーチェンジの際には、物件オーナーの承認や契約継承事項などを記録します。
契約内容が不明確なまま進めると、トラブルの原因になります。
営業許可書
新しいオーナーは、新たに飲食店営業許可書を取得する必要があります。飲食店営業許可書を得るために必要な書類を、店舗のある地域を管轄する保健所に提出しましょう。
また、元のオーナーは、廃業届を提出し、飲食店営業許可書を返納しなければなりません。これらの手続きは、一般的に営業を辞める日から、10日以内に完了する必要があります。
飲食店営業許可証の提出や返納に必要な手続きの内容は、管轄の保健所で確認し、確実に済ませましょう。
防火管理者選任（解任）届出書
30人以上の収容が可能な店舗の場合、開業時に防火管理者選任届を提出する必要があります。元のオーナーは、防火管理者解任届出書を提出してください。提出期限は設けられていませんが、忘れないうちに提出しておきましょう。
また、新しいオーナーは、防火管理者選任届出書の提出をしてください。解任や選任で必要な書類は、地域を管轄する消防でもらうか、行政のサイトからダウンロードすると入手できます。
税務署への届出
元のオーナーは、税務署に廃業に関するいくつかの届出をする必要があります。主に以下の内容の届出が必要です。
- 個人事業の廃業
- 給与支払い事務所の廃止
- 所得税の青色申告の取りやめ
- 消費税事業の廃止
それぞれの申請書をホームページなどで入手し、漏れなく届出を行ってください。
造作譲渡契約書が必要な理由
飲食店のオーナーチェンジの際、造作譲渡契約書が必要な理由は次の2つです。
- トラブルを回避するため
- 会社法21条の認知と了承のため
それぞれ詳しくみていきましょう。
トラブルを回避するため
造作譲渡契約を締結する理由のひとつは、トラブルを回避するためです。居抜き物件の損傷状態や何を無料で譲り受けられるかなどを書面で残すことが大切です。
書面に残すことで契約内容を明確にし、トラブルの防止につなげてください。
会社法21条の認知と了承のため
会社法21条では、競業避止義務を定めています。競業避止義務とは、譲渡する側が同じ市区町村や隣接市区町村内で20年間、同じ事業をできないよう定めた規則です。
競業避止義務が定められているため、譲渡される側の利益が守られます。造作譲渡契約の締結によって、譲渡する側・譲渡される側がともに会社法21条の理解を深められます。
飲食店におけるオーナーチェンジの注意点
飲食店でオーナーチェンジをする際は、次の点に注意しましょう。
- 店舗の状態をしっかり確認する
- 害虫による被害がないか確認する
- 正確な情報かどうか確認する
- 無償の譲渡でも契約書を交わす
それぞれ詳しく説明します。
店舗の状態をしっかり確認する
内見時には、居抜き先の店舗の状態をしっかりと確認しておきましょう。特に空調と水回りの状態は確認してください。空調、水回りは改修には多くの費用がかかります。
害虫による被害がないか確認する
害虫やネズミなどによる被害が店舗に発生していないかの確認も必要です。害虫やネズミなどが侵入できる経路がないかを契約前にチェックしておきましょう。
侵入経路があると駆除しても再び侵入してくる可能性があります。害虫やネズミの被害があった場合には、侵入経路を塞ぎつつ、駆除を依頼しましょう。
無償の譲渡でも契約書を交わす
設備や器具を無償で譲り受ける場合であっても、契約書は交わしておきましょう。無償の譲渡であっても契約書がないと、後々トラブルに発展する可能性があります。
以前のテナントのオーナーから口頭で無償の譲渡を提案しかなかったとしても、契約書の作成を促しましょう。
飲食店のオーナーチェンジに関するよくある質問
ここでは、以下2つの飲食店のオーナーチェンジに関するよくある質問にお答えします。
- 飲食店のオーナーチェンジにかかる費用はいくら？
- 従業員や取引先へ告知するタイミングは？
それぞれ詳しくみていきましょう。
飲食店のオーナーチェンジにかかる費用はいくら？
オーナーチェンジの費用は、数10万円ほどです。仲介業者への手数料や契約書作成費などの費用が必要です。事業を引き渡すため、解体工事の必要がない分、閉店するよりも大きな金額にはならないでしょう。
新しいオーナーは、事業内容やコンセプトを変更する際、改装工事が必要となる場合があります。工事費用が必要となるため、注意しましょう。
工事業者を選定する際には、相見積もりをとるのがおすすめです。相見積もりとは、複数の業者に同じ条件で見積もりをとることです。
複数の見積もりを比較すると、工事に必要な金額の相場がわかり、極端に高い業者への依頼を避けられます。自分で相見積もりをとろうとすると、多くの業者とのやりとりが発生して時間や労力がかかるでしょう。
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従業員や取引先へ告知するタイミングは？
従業員や取引先への告知は、事業譲渡が確定したタイミングですぐに行いましょう。早めに伝えておくと、信頼関係を保てます。オーナーが交代すると、今後の営業体制が変更になるでしょう。
従業員には、今後の雇用に関する報告を明確に伝えてください。退職勧奨や雇用の条件変更がある場合、労働基準法に基づいて説明する必要があります。
取引先の担当者にも、事業の予定を細かく伝えておきましょう。スムーズに引き継ぐため、新しいオーナーの挨拶も必要です。
まとめ｜飲食店のオーナーチェンジは流れや注意点を把握しておこう
飲食店のオーナーチェンジは一般的に居抜き物件として造作譲渡が選択されます。造作譲渡が完了するまでには、以下の7つの手順が必要です。
- 物件の内見
- 条件や設備の確認
- 借主の審査
- 追加費用の確認
- 造作譲渡契約の締結
- 賃貸借契約の締結
- 物件の引き渡し
特に造作譲渡契約と賃貸借契約には、オーナーチェンジの規則やルールが記載されているため、しっかり確認しておきましょう。また、引き渡し後に物件をチェックする際は、店舗の状態や害虫の被害を確認しておくことが大切です。
オーナーチェンジにて飲食店をオープンさせようとしている場合、開店後の内装を考えておきましょう。
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