飲食店のオーナーチェンジの流れや注意点を詳しく紹介

飲食店のオープンにはさまざまな費用が発生します。このような費用を抑えるには、オーナーチェンジを検討してみましょう。オーナーチェンジをするにあたっては、さまざまな流れや注意点を把握しておくことが大切です。

この記事では飲食店のオーナーチェンジにおける流れや注意点などを紹介します。

飲食店のオーナーチェンジの流れ

飲食店のオーナーチェンジがおこなわれる場合、一般的に居抜き物件として造作譲渡が選択されます。居抜き物件であれば初期費用を抑えることが可能です。

居抜き物件を見つけてオーナーチェンジしてもらう流れは次のとおりです。

• 物件の内見～申込
• 条件や設備の確認
• 借主の審査
• 追加費用の確認
• 造作譲渡契約の締結
• 賃貸借契約の締結
• 物件の引き渡し

物件の内見

希望する居抜き物件を見つけたら、内見を申し込みましょう。なお、居抜き物件はそれまで営業していた店舗が退去する前に内見が実施されるのが一般的です。

そのため、申し込んだ時期によっては内見ができない、内見できる時間が限られるといった場合があるでしょう。

条件や設備の確認

物件を内見する際は、広さ、立地条件といった基本的な情報に加えて、譲り受ける設備の状態を確認します。

また、居抜きであっても全ての設備を譲り受けられるわけではありません。譲り受けられない設備もあるため、何を譲り受けられて、何を譲り受けられないのかも確認しましょう。

借主の審査

飲食店用の居抜き物件を契約する際も、一般的な賃貸契約と同じく借主の審査が実施されます。事業内容や物件の使用目的に基づいて、信用して借せる人か企業かなどを審査します。

なお、借主の審査においては事業計画書の提出を求められるかもしれません。審査をスムーズに進めるために、事業計画書には従業員の人数や売り上げ、収益見込みなどを詳細に記載しておきましょう。

追加費用の確認

居抜き物件によってオーナーチェンジをする場合、設備の修理に追加費用が発生する可能性があります。電気のアンペア数が不足している、通信設備が備わっていないなどの理由で修理が必要かもしれません。

追加の工事は入居するテナントの負担になるのが一般的なため、追加費用が発生しないかを確認しましょう。

造作譲渡契約の締結

入居する物件の詳細について把握、納得できたら造作譲渡契約を締結します。契約の際は次のような点に注意しましょう。

• 設備が故障しているかどうか
• 機器のリース清算が済んでいるかどうか
• 経費処理する消耗品と資産計上している設備を分けてリスト化しているかどうか

造作譲渡契約は全ての設備が無料で譲渡されるわけではありません。そのため、契約内容や譲渡リスクの詳細をしっかりと把握して、事前に疑問点を減らしておくことが大切です。

賃貸借契約の締結

造作譲渡契約と同じく、オーナーチェンジで重要なのが賃貸借契約です。一般的に賃貸借契約は、物件のオーナーとではなく仲介業者と締結します。賃貸借契約では賃料だけでなく原状回復のルールなどが細かく定められています。

飲食店のように事業用としての賃貸借契約の場合、営業時間や事業内容などに制限が設けられているケースもあるようです。契約に違反してしまうと違約金を請求される、退去を命令されてしまうかもしれません。

物件の引き渡し

造作譲渡契約、賃貸借契約を締結したら、いよいよ物件の引き渡しです。物件の引き渡し時には契約にあった譲渡リストが揃っているか、設備の動作に問題がないかを確認しましょう。

飲食店のオーナーチェンジで必要な手続き

居抜き物件として造作譲渡をおこない、飲食店のオーナーチェンジをするのであれば、造作譲渡契約締結の手続きが必要です。居抜き物件として、造作譲渡契約書が必要な手続きとなる理由は次の2つです。

• トラブルを回避するため
• 会社法21条の認知と了承のため

トラブルを回避するため

造作譲渡契約を締結する理由のひとつは、トラブルを回避するためです。居抜き物件の損傷状態や何を無料で譲り受けられるかなどを書面で残すことが大切です。

譲渡にあたって必要な情報を書面に残すことはトラブルの防止につながります。

会社法21条の認知と了承のため

会社法21条では、競業避止義務を定めています。競業避止義務では、譲渡する側が同じ市区町村や隣接市区町村内で20年間、同じ事業をできないよう定めた規則です。競業避止義務が定められているため、譲渡される側の利益が守られます。

造作譲渡契約の締結によって、譲渡する側・譲渡される側がともに会社法21条の理解を深めることにつながります。

飲食店におけるオーナーチェンジの注意点

飲食店でオーナーチェンジをする際は、次のような点に注意しましょう。

• 店舗の状態をしっかり確認する
• 害虫による被害がないか確認する
• 正確な情報かどうか確認する
• 無償の譲渡でも契約書を交わす

店舗の状態をしっかり確認する

居抜き先の店舗の状態をしっかりと確認しましょう。特に空調と水回りの状態は確認する必要があります。空調、水回りは改修となると費用が多く発生してしまいます。そのため、空調と水回りに改修の必要がないかを確認しましょう。

害虫による被害がないか確認する

害虫やネズミなどによる被害が店舗に発生していないかの確認も必要です。害虫やネズミなどが侵入できる経路がないかを契約前にチェックしておきましょう。

害虫やネズミは専用の道具を使用することで駆除可能です。しかし、侵入経路があると駆除しても再び侵入してくる可能性があります。そのため、害虫やネズミの侵入経路がないかを確認しましょう。

無償の譲渡でも契約書を交わす

設備や器具を無償で譲り受ける場合であっても、契約書を交わすことが大切です。無償の譲渡であっても契約書がないと、後々トラブルに発展しかねません。トラブル発生のリスクを抑えるために、無償の譲渡であっても契約書を交わしましょう。

以前のテナントのオーナーから口頭で無償の譲渡を提案してもらっても、契約書を交わすことで、後々の不要なトラブルを防げます。

【まとめ】飲食店のオーナーチェンジは流れや注意点を把握しておこう

飲食店のオーナーチェンジは一般的に居抜き物件として造作譲渡が選択されます。造作譲渡は物件の内見から物件の引き渡しまで、さまざまな工程があります。

特に造作譲渡契約と賃貸借契約は大切な規則やルールが記載されているため、しっかり確認しておきましょう。また物件をチェックする際は、店舗の状態や害虫の被害を確認しておくことが大切です。

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